Podpis úverovej zmluvy: na týchto 6 vecí si dajte pozor

Autor: redakčne upravené
16.03.2023 (13:20)

Po schválení hypotéky vás čaká podpis úverovej zmluvy a všetkých súvisiacich dokumentov. Odborníci na financie odporúčajú, aby ste venovali pozornosť niekoľkým dôležitým bodom.

Okrem zmluvy o hypotekárnom úvere (= zmluva o úvere na bývanie) budete ešte podpisovať záložné zmluvy a vinkulačné tlačivá k poisteniu nehnuteľnosti, ktoré je pri každej hypotéke povinné.

Najdôležitejšie body zmluvy o hypotéke

Pracovník v banke, s ktorým túto zmluvu budete podpisovať, je povinný oboznámiť vás s každým detailom úverovej zmluvy. Je dobré, keď rozumiete základným pojmom a podmienkam. Ich nesprávne pochopenie alebo nedodržanie vám totiž môže spôsobiť značné problémy. A keďže je dobré byť už vopred na všetko pripravený, prečítajte si, o ktoré základné body sa jedná. V úverovej zmluve môžu byť usporiadané v rôznom poradí:

Výška úveru – a určenie, v akej mene je úver poskytnutý

Úroková sadzba – p.a., teda ročná, vrátane informácie o RPMN

Doba splatnosti – v rokoch alebo mesiacoch

Obdobie fixácie – buď s uvedením konkrétneho dátumu jeho konca alebo s popisom spôsobu jeho určenia (ku dňu čerpania, podpisu zmluvy a pod.)

Účel úveru – či sa jedná o kúpu nehnuteľnosti, refinancovanie, výstavbu rodinného domu, rekonštrukciu apod.

Podmienky pred čerpaním úveru – aby úver mohol byť načerpaný

Podmienky po čerpaní úveru – banka si môže stanoviť napríklad doloženie LV so zápisom ťarchy apod.

Podmienky získania úrokovej sadzby – a spôsoby ich dodržiavania

Spôsob splácania hypotéky – či z účtu vedeného v banke alebo z inej banky, vrátane termínu mesačnej splátky

Predmet zabezpečenia – presný popis nehnuteľnosti, ktorá bude v prospech banky založená

Možnosti mimoriadnych vkladov – a ich realizácia počas fixácie aj po jej skončení

Možnosti predčasného splatenia – a ich podmienky

Možnosti zmien na úvere – zmena zabezpečenia, termínu splátky, doby splatnosti

a mnoho ďalších, ktoré buď určuje zákon alebo banka na existencii týchto bodov v zmluve trvá a na základe ktorých vám bude hypotéka poskytnutá.

Zároveň musíte dostať od banky aktuálne platný sadzobník poplatkov, formulár ESIS – tiež zákonom stanovený formulár, kde sú všetky údaje o vašom úvere v tabuľkovej forme a splátkový kalendár k vášmu úveru.

Body úverovej zmluvy, ktorým treba venovať zvýšenú pozornosť

1. Obdobie trvania a koniec fixácie

Je dôležité mať v zmluve stanovenú dobu fixácie a jej koniec, aby ste včas vedeli reagovať a v prípade nevyhovujúcich podmienok požiadať o zmeny na hypotéke vo vašej banke alebo ju preniesť do inej. Na konci fixácie neplatíte za predčasné splatenie hypotéky žiadne poplatky, keby ste si prenášali hypotéku do inej banky v inom termíne, poplatok za predčasné splatenie vás neminie.

2. Podmienky pred čerpaním hypotéky

K štandardným podmienkam patria predloženie poistnej zmluvy, poisťovňou potvrdeného vinkulačného tlačiva, predloženie katastrom potvrdeného návrhu na vklad do katastra, zápis plomby na LV, v prípade kúpy predloženie platnej kúpnej zmluvy. Tieto podmienky je dôležité sledovať a správne načasovať ich splnenie, aby vám banka hypotéku načerpala podľa vašej potreby. Čerpanie úveru je podmienené splnením všetkých bodov v tejto časti zmluvy.

3. Odkladacie podmienky po čerpaní hypotéky

Môžu nimi byť napríklad doloženie listu vlastníctva so zápisom ťarchy z katastra resp. so zápisom vlastníckych práv ku kupovanej nehnuteľnosti, v prípade vyplatenia iných úverov potvrdenie o ich splatení z inej banky, v prípade výstavby domu kolaudačné rozhodnutie, ai. Treba dbať aj na plnenie odkladacích podmienok po čerpaní hypotéky. Ak ich nedodržíte, banka vám môže zvýšiť úrokovú sadzbu alebo zosplatniť úver. (zosplatnenie = povinnosť vyplatiť celý úver z dôvodu nedodržania zmluvných podmienok)

4. Podmienky získania úrokovej sadzby

V tomto bode zmluvy môže byť spomenuté napríklad poistenie splácania úveru, nutnosť zasielania mzdy alebo inej vopred dohodnutej sumy na účet vedený v banke, apod. Väčšinou sa jedná o podmienky, ktoré ste si s bankou dojednali už pri podaní žiadosti. Je dobré, ak ich máte zakotvené aj v úverovej zmluve. Pokiaľ nebudete dodržiavať podmienky, za akých vám banka schválila hypotéku s úrokom, ktorý máte v zmluve, banka má právo zvýšiť vám úrokovú sadzbu aj počas trvania fixácie.

5. Spôsob splácania hypotéky

Tento bod zmluvy hovorí o tom, či bude úver splácaný z účtu vedeného v banke alebo z inej banky, môže v ňom byť uvedený presný termín splátky, prípadne číslo účtu a variabilný symbol, s ktorým je nutné posielať pravidelné mesačné splátky, ak budú platené z účtu v inej banke. Nedodržiavanie tohto bodu môže mať pre vás veľmi nepriaznivé následky, pretože ak sa na váš úverový účet nedostane splátka včas a v požadovanej výške, banka zabezpečí negatívny záznam o splácaní vášho úveru do úverového registra. V budúcnosti môžu mať negatívne záznamy v úverovom registri vplyv na získanie ďalších úverov alebo môžu ovplyvniť aj novú úrokovú sadzbu na vašej aktuálnej hypotéke po skončení fixácie.

6. A ešte jeden tip navyše: Podpisovanie zmluvných dokumentov

V neposlednom rade dbajte aj na to, aby v zmluve bol uvedený dátum jej podpisu a aby bola riadne podpísaná všetkými zúčastnenými stranami. Často narážame na situáciu v bankách aj na úradoch, že vám dajú do ruky druhou stranou podpísaný exemplár akejkoľvek zmluvy pre vás, ale nikto už nedbá na to, či ste ho skutočne podpísali. Naša rada preto znie: vo vlastnom záujme aj vaše vlastné rovnopisy všetkých zmlúv, ktoré uzatvárate, podpisujte. Nikdy neviete, čo sa môže v budúcnosti stať a nekompletne podpísaná zmluva vám alebo vašim blízkym môže pri rôznych vybavovačkách spôsobiť nemalé problémy.

Ak sa rozhodnete riešiť hypotéku s hypotekárnym špecialistom, ten by sa mal postarať o to, aby ste zmluvám, ktoré budete podpisovať, včas a riadne porozumeli.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: Ivan Sedlák