Spoludlžník na hypotéke: na toto sa pripravte

Autor: redakčne upravené
27.03.2023 (13:00)

Spoludlžník vám pomôže pri získaní dostatočnej hypotéky. Kto môže byť spoludlžník a akým rizikám sa vystavuje?

Je nesporné, že dnes je zložitejšie dostať potrebnú sumu úveru, ako to bolo pri nízkych úrokoch. Dôvodom je dodržanie finančného vankúša zo strany bánk a vyššie splátky vyplývajúce z vyšších sadzieb s pripočítaním stress testu.

Ako získať vyššiu hypotéku pri existujúcom príjme

Čo sa dá robiť, aby žiadatelia dostali potrebnú výšku hypotéky aj so súčasnými príjmami, ktoré jediné popri zdražovaní hypoték i nehnuteľností, takpovediac stagnujú? Existuje niekoľko možností, ako sa dostať k potrebnej sume pri kúpe nehnuteľnosti. Napríklad zmeniť zamestnanie za lepšie platené, nájsť si ďalšiu prácu, požiadať v súčasnej práci o zvýšenie platu. Tieto spôsoby sú však buď nereálne alebo ohrozujú kvalitu života. Existujú aj ďalšie menej radikálne spôsoby, ako sa dostať k potrebnej výške hypotéky:

1) Založenie ďalšej nehnuteľnosti

Tento spôsob je ideálny vtedy, ak majú žiadatelia dostatočné príjmy na samotnú hypotéku, ale nemajú nasporených aspoň 20% kúpnej ceny nehnuteľnosti, čiže je predpoklad, že na samotnú výšku hypotéky sa príjmami kvalifikujú, ale ak by potrebovali 80% hypotéku dofinancovať ďalším úverom, tento by im už nevyšiel z dôvodu vyššej splátky spotrebného úveru.

Príklad: Mladí bezdetní manželia s čistými príjmami spolu 1.800 eur môžu dnes dostať hypotéku vo výške približne 150.000 eur. Ak by si chceli kúpiť byt v takej kúpnej cene a nemajú žiadne úspory, prípadne ich budú chcieť použiť na rekonštrukciu a zariadenie nového bývania, len so založením kupovanej nehnuteľnosti by svoje potreby nezafinancovali. Pretože splátky hypotéky vo výške 120.000 eur a spotrebného úveru alebo medziúveru zo stavebnej sporiteľne by po zohľadnení stress testu boli vyššie ako maximálna splátka úverov, ktoré môžu dostať. Ak by založili ďalšiu nehnuteľnosť vo výške aspoň ďalších 30.000 eur, samotnú hypotéku vo výške 150.000 eur, čo by bola kúpna cena nehnuteľnosti, by dostali, a to v jednom úvere, ktorý by stále bol pre nich najlacnejší. V praxi má túto možnosť dosť málo klientov. A tak prichádza na rad ďalšia alternatíva.

2) Pridať do svojho úveru spoludlžníka s príjmom

Pridanie do úverového vzťahu spoludlžníka umožní žiadateľom získať potrebnú výšku úveru aj pri nižších alebo hraničných príjmoch. Je tomu tak preto, že príjmy všetkých spoludlžníkov na hypotéke sa sčítavajú.

Príklad: Mladí manželia z predchádzajúceho príkladu s čistým príjmom spolu 1.800 eur si chcú kúpiť nehnuteľnosť za 150.000 eur, nemajú ale žiadne úspory. Zároveň nemajú možnosť založiť ďalšiu nehnuteľnosť. V takomto prípade prichádza na rad pridanie ďalšieho spoludlžníka. Keby pridali do svojej hypotéky aj ďalšieho úveru spoludlžníka s dostatočným príjmom, majú možnosť získať hypotéku i ďalší úver na dofinancovanie, či už vo forme spotrebného úveru alebo medziúveru zo stavebnej sporiteľne.

Kto môže byť spoludlžník

Spoludlžníkom môže byť akákoľvek fyzická osoba s akceptovateľným príjmom pre banku, v ktorej žiadatelia o hypotéku žiadajú. Ak je spoludlžník slobodný, započítava sa k príjmu žiadateľov aj jeho príjem. Ak je ďalší spoludlžník v manželskom zväzku, do tohto úveru musí vstupovať aj jeho manžel/-ka, prípadne je možné obmedziť BSM pre tento účel. Banky posudzujú príjmy spoludlžníkov rovnako ako príjmy prvotných dlžníkov, čiže zohľadňujú aj existenciu detí a ďalších prípadných úverov. Najčastejšie bývajú dodatočnými spoludlžníkmi rodičia, súrodenci, blízki priatelia alebo partneri slobodných žiadateľov.

Riziká pre žiadateľov a spoludlžníkov

V dnešnej dobe nie je jednoduché nájsť si vhodného spoludlžníka a pre všetky strany z takéhoto riešenia vyplývajú aj riziká. Môžu nimi byť napríklad: potreba spoludlžníka žiadať o vlastnú hypotéku, pričom už existujúca môže byť na jej získanie prekážkou, neskoršie osobné konflikty, strata dôvery a podobne. Navyše vstúpiť do hypotéky slúžiacej niekomu ďalšiemu je záväzkom na dlhé roky.

Výhody a možnosti zmien na úveroch

Banky našťastie umožňujú klientom robiť na svojich úveroch rôzne zmeny. Byť ďalším spoludlžníkom na hypotéke, nemusí vždy znamenať záväzok na celé desaťročia. Dlžník na úvere má možnosť v prípade potreby spoludlžníkov aj odstrániť. Základnou podmienkou naďalej ostáva, že pri uskutočnení takejto zmeny, musí banka opäť overiť príjem dlžníka. Ten musí byť dostatočný na ďalšie splácanie aj bez príjmov spoludlžníkov, ktorých chce z úveru vyňať.

Spoludlžníka je tiež možné vymeniť. Príkladom môže byť situácia klienta, ktorý bol ešte v čase kúpy nehnuteľnosti slobodný a jeho spoludlžníkmi boli rodičia alebo súrodenec. Po čase sa dlžník oženil a pokiaľ má jeho manželka dostatočný príjem, je možné ju v banke na hypotéke vymeniť za pôvodných spoludlžníkov.

Ďalšou možnosťou je po určitom čase požiadať banku o predĺženie doby splatnosti na maximálnu možnú, kedy by sa výrazne mohla znížiť výška splátky a aktuálny príjem pôvodného žiadateľa by už mohol postačovať na splácanie aj bez dodatočných spoludlžníkov.

Zložitejšie okolnosti vyžadujú aj zložitejšie riešenia, preto aj spomínané spôsoby riešenia hypoték sa niektorým môžu zdať komplikované, nepovažujeme ich však za nemožné. Úspech závisí od ochoty blízkych, pomôcť žiadateľovi na ceste k vlastnému bývaniu.

Čísla v uvedených príkladoch sú orientačné a v čase zverejnenia môžu byť odlišné, nakoľko úrokové sadzby sa rýchlo menia a zvyšujú.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: Shopify Partners, Burst.shopify.com