Investičná nehnuteľnosť nie je len výsada bohatých

Autor: redakčne upravené
10.09.2025 (10:00)

Pri správnom postupe si ju môže dovoliť aj obyčajná domácnosť s bežným príjmom. Ako nato?

Aj investičná nehnuteľnosť sa začína finančným plánom. Väčšina ľudí si ako prvé bývanie kupuje svoje vlastné. Niektorí odborníci radia, že ak chcete investovať a profitovať z nehnuteľnosti, najprv treba kúpiť investičnú nehnuteľnosť, až potom bývanie pre seba. „Ak mladý človek ostane bývať u rodičov a odkladá si peniaze zo svojej práce, už za tri roky si vie našetriť 20 % z ceny menšieho bytu. Ten následne kúpi na hypotéku a prenajíma, čím sa z jeho príjmu stáva investícia,“ tvrdí Richard Lycius, odborník na osobné financie z PARTNERS. Ako teória je to fajn, otázka je použiteľnosť v praxi. Koľko mladých ľudí chce a môže ostať bývať s rodičmi? Prekážok viacgeneračného bývania je viacero, od túžby osamostatniť sa až po geografickú lokáciu, keď rodičia nebývajú v rovnakom regióne ako ich potomok.

Krok po kroku: ako sa dopracovať k investičnej nehnuteľnosti

Začať investovať do nehnuteľnosti si vyžaduje čas, rozvahu a jasný plán. Základom úspechu je disciplína, finančná rezerva a kroky, ktoré treba urobiť v správnom poradí.
  • Sporenie vlastných zdrojov – ideálne aspoň 20 % z cieľovej sumy.
     
  • Výber vhodnej nehnuteľnosti – lokalita, výnos, vývoj cien – to všetko treba zvážiť.
     
  • Výpočet návratnosti – nájomné by malo pokrývať hypotéku, energie a prevádzkové náklady.
     
  • Financovanie – najčastejšie formou hypotéky, prípadne stavebným úverom či kombináciou.
     
  • Prenájom a správa – vrátane výberu nájomníka, daňového priznania a starostlivosti o byt.
Pri rozhodovaní treba odložiť emócie a dívať sa na to cez čísla. Tie sa totiž nedajú oklamať. Lacný byt kúpite v „hladových dolinách“, kde ho budete mať problém prenajať. V lokalitách, kde sa byty dobre prenajímajú, ho zas nekúpite lacno. Položte si otázku, ako bude vyzerať daná lokalita o 10 rokov? Budete vedieť byt predať? Demografické trendy nepustia a už dnes sa niektoré regióny začínajú vyľudňovať. Investujete do nehnuteľnosti? Týmto regiónom sa radšej vyhnite

Pozrite sa na realitné portály, aké sú ceny v danom regióne pi kúpe aj pri prenájme, aby ste počítali s reálnymi číslami. Na čo však nezabúdajte, že ani vy nebudete chcieť bývať s rodičmi navždy. Ak sa rozhodnete jedného dňa osamostatniť, banka vám už nemusí poskytnúť dostatočne vysokú hypotéku na kúpu ďalšej nehnuteľnosti pre vlastné bývanie. Toto všetko treba zvážiť a naplánovať ešte predtým, než urobíte prvé rozhodnutie.

Finančná páka

Jednou z najväčších výhod investičnej nehnuteľnosti je možnosť financovať jej kúpu cudzími peniazmi – teda úverom z banky. Tento princíp sa nazýva finančná páka. Znamená to, že namiesto toho, aby ste celú nehnuteľnosť platili z vlastného vrecka, využijete hypotekárny úver, ktorý následne spláca nájomca. Vy tak vlastníte majetok, ktorý zarába, hoci ho fakticky spláca niekto iný. V čase dlh klesá a hodnota vášho bytu rastie. Takto si v priebehu rokov budujete reálny majetok bez toho, aby ste ho museli celý zaplatiť z vlastného príjmu.

Pozor na tieto chyby

Nie každá kúpa investičného bytu sa končí ziskom, obzvlášť ak sa spravia chyby hneď na začiatku. „Častým omylom je výber nehnuteľnosti v zle prenajímateľnej lokalite alebo prehnane optimistický výpočet výnosov, pri ktorom nájom nepokryje všetky náklady. Ľudia často nemyslia ani na rezervu pre prípad, že byt ostane dočasne prázdny,“ upozorňuje Richard Lycius. Chybou býva aj prílišné spoliehanie sa na vlastné úspory. Efektívnejšie je využiť hypotéku a nechať ju splácať nájomcu.

Byt alebo realitný fond? Rozhoduje čas, ochota a prístup k riziku

Investovanie do bytu na prenájom môže byť zaujímavou cestou, najmä pre tých, ktorí chcú mať nad všetkým kontrolu a sú ochotní venovať svoj čas správe nehnuteľnosti. Treba rátať s tým, že starostlivosť o byt si bude vyžadovať aj váš čas, napríklad na opravy, hľadanie nájomníkov, podanie daňového priznania, účasť na domových schôdzach,...

Ak nechcete venovať čas správe nehnuteľnosti, no napriek tomu by ste radi zarábali na realitách, siahnite po realitných fondoch. Tie majú v správe logistické areály, nákupné centrá či kancelárie. Navyše, investovanie do realitného fondu si nevyžaduje prípravu vopred, investovať dokážete aj od niekoľkých desiatok eur mesačne.
 
Zdroj: PARTNERS, Foto: Max Vakhtbovycn, pexels.com