Oplatí sa meniť úrok na hypotéke pred skončením fixácie?

Autor: redakcia
14.11.2025 (13:00)

Už skoro všetky banky na Slovensku znížili úroky na hypotékach pod štyri percentá. Priemerné úroky sa dnes pohybujú okolo 3,5 % ročne a analytici odhadujú, že do konca roka môžu ešte mierne klesnúť.

Podľa analytika Slovenskej sporiteľne Mateja Horňáka by Európska centrálna banka mohla pristúpiť ešte k jednému zníženiu sadzieb o 0,25 %. Iní ekonómovia odhadujú, že úroky sa už nezmenia. Naposledy ECB znížila základné úroky, od ktorých sa odvíjajú aj úroky komerčných bánk na hypotékach, v júni na dve percentá a odvtedy sa už nemenili.

Na porovnanie vlani v októbri sa ich priemer pohyboval na úrovni 4,09 % ročne. Na mieste je preto otázka, či sa teraz oplatí meniť si úrok na hypotéke, ak ho má niekto vyšší ako 4% a má ešte niekoľko rokov pred jeho refixáciou.

Meniť či čakať

Hypotekárny špecialista Slavomír Molnár odporúča každému, kto má v súčasnosti úrok na hypotéke na úrovni okolo 4% a viac, aby zašiel do svojej banky a začal vyjednávať o možnosti jeho zníženia. “Prehodnotenie úrokovej sadzby je možné urobiť aj počas trvania existujúcej fixácie,” dodáva. Treba si však uvedomiť, že banky si za takúto zmenu úroku účtujú jednorazový poplatok vo výške od 150 eur do 300 eur. Ide totiž o zmenu v zmluve. Niektoré, napríklad Tatra banka, si zase účtujú isté percento zo zostatku istiny úveru, ale majú minimálnu sumu na úrovni 150 eur. Viac o poplatkoch za zmenu v hypotekárnej zmluve sme písali v článku: Koľko stojí zmena v zmluve na hypotéku?

Podľa Molnára banky zvyčajne na žiadosť klienta pristupia z dôvodu, aby si ho udržali.

Odborná garantka pre retailové a korporátne úvery v spoločnosti Universal maklérsky dom Zuzana Pašková upozorňuje aj na to, že v rámci kampaní banky preplácajú poplatok za poskytnutie úveru a náklady spojené s prestupom do inej banky. “Pri prenose hypotéky preplácajú poplatok za predčasné splatenie úveru v inej banke,” dodáva. Preto podľa nej ušetrenie napríklad jedného percenta na úroku (zo 4,3 % na 3,3 %) dáva zmysel. Zmeniť úrok sa však dá aj v rámci vašej banky.

Prídem pri tejto zmene o štátny príspevok?

Na Slovensku sú desaťtisíce ľudí, ktorí od minulého roka dostávajú štátny príspevok na kompenzáciu zvýšenej splátky hypotéky. Jeho výška sa odvíja od príjmu žiadateľa a predstavuje 75 % z nárastu mesačnej splátky, najviac však 150 eur mesačne.

Treba si však prepočítať koľko ušetríte na nižšom úroku a porovnať to so štátnym príspevkom. Napríklad pri zostatku hypotéky 100-tisíc eur s úrokovou sadzbou 4,3 % a zostávajúcou dobou splatnosti 25 rokov, keď dostanete nový úrok na úrovni 3,3 % zníži sa vám mesačná splátka o 54 eur z aktuálnych 544 na 490 eur.

Lenže ak máte príspevok od štátu viac ako táto suma, taká zmena by sa nemusela oplatiť, ak by ste mali o príspevok prísť. Molnár však tvrdí, že tento príspevok človek nestratí ani keď požiada o zmenu úroku.

Naopak hovorkyňa ČSOB Zuzana Fečová si v tomto nie je taká istá. “Či klient stratí, alebo nestratí príspevok, nezávisí od banky. Preto nevieme čo sa klientovi viac oplatí, pretože nepoznáme výšku príspevku na budúci rok,” vysvetľuje.

Výška príspevku a to, či sa vôbec od budúceho roka zachová je na rozhodnutí vlády a ministerstva financií. Politici už naznačujú, že príspevok platený zo štátneho rozpočtu od budúceho roku zrušia alebo ho prenesú na banky, pretože chcú šetriť. Je otázne, či ho finančné domy budú chcieť platiť, keďže štát ich už od vlaňajška zdaňuje vyšším osobitným odvodom, ktorý ich stojí stovky miliónov eur ročne. Pôjde o „fakultatívnu“, čiže nezáväznú pomoc, ktorá má trvať do najbližšieho refixu hypotéky, najneskôr však do konca novembra 2027. Ak sa banka rozhodne pomoc poskytovať, príspevok zostane vo výške 75 % zo zvýšenej splátky po prvom refixe úrokovej sadzby, najviac však 150 eur.

Podľa poslaneckého návrhu by mali banky do konca novembra aspoň na svojich webových stránkach zverejniť, či sa do systému pomoci zapoja. Ak áno, automaticky by mali od decembra vyplácať príspevok tým, ktorým ho už schválil úrad práce. Nových žiadateľov budú posudzovať samy. Ich príjem posúdia jednorazovo, bez ďalšieho prehodnocovania.

Oplatí sa požiadať o prehodnotenie úroku?

Pre lepšiu ilustráciu sme namodelovali dva príklady klientov, ktorí zvažujú zmenu úroku na hypotéke pred jeho refixáciou a požiadali sme odborníkov nech ich prepočítajú.

1. Modelový príklad: Klient má hypotéku vo výške 100-tisíc eur, s úrokom 4,3 %, 16 rokov do konca splatnosti, pričom mesačná splátka je 720 eur. Rád by si úrok znížil na 3,3 %, ale má viazanosť úroku do roku 2028. Oplatí sa mu teraz meniť úrok vzhľadom na poplatky pri zmene zmluvy? Koľko by mesačne ušetril?

Nová splátka: 670 eur mesačne.
Úspora: 50 eur mesačne / 600 eur ročne
Poplatok za zmenu zmluvných podmienok (180 eur) sa mu vráti za štyri mesiace.

2. Modelový príklad: Klient má hypotéku vo výške 100-tisíc eur, s úrokom 4,5 %, 15 rokov do konca splatnosti, pričom mesačná splátka je 765 eur. Rád by si úrok znížil na 3,5 %, ale má viazanosť do roku 2028. Dostáva navyše príspevok od štátu 135 eur na hypotéku. Oplatí sa mu teraz meniť úrok vzhľadom na poplatky pri zmene zmluvy a ak by stratil by príspevok od štátu? Koľko by mesačne ušetril?

Nová splátka (bez príspevku): 715 eur
Stará splátka (s príspevkom): 630 eur
Úspora: žiadna, stratil by 85 eur mesačne

Poplatok za zmenu je rovnaký ako v prvom prípade 180 eur.

Z výpočtov vyplýva, že jednoznačné odporúčanie neexistuje a každý prípad treba individuálne prepočítať, aby namiesto úspory ste neskončili so stratou.
 
Zdroj: Slavomír Molnár, Universal, ČSOB, Foto: Ivan Sedlák