Hypotekárne úvery sa postupne udomácňujú

15.05.2002 (00:00)

Až na malé rozdiely v úrokoch postupujú banky rovnako
Až na malé rozdiely v úrokoch postupujú banky rovnako

Hypotekárny úver je v západnom svete bežná forma financovania bývania, na Slovensku však ešte nie je rozšírená. V súčasnosti, po poklese úrokových sadzieb a ich stabilizácii na medzibankovom trhu a po reštrukturalizácii bankového sektora sú hypotekárne úvery prístupné na komerčnej báze pre široký okruh verejnosti, a najmä ich úroky už sú relatívne prijateľné.

Hypotekárny úver je definovaný ako dlhodobý úver určený na financovanie nehnuteľnosti a nehnuteľnosťou je i ručený. Dlhodobý úver je chápaný ako pôžička na 4 až 30 rokov. Banke takéto úvery umožňujú získať dlhodobú klientelu, keďže jedna z nevyhnutných podmienok poskytnutia hypotekárneho úveru je založenie bežného účtu. Banky tieto úvery financujú buď z termínovaných, alebo z iných dlhodobejších vkladov, alebo z emisie hypotekárnych záložných listov.

Podľa súčasnej legislatívy je výška štátneho príspevku 4,5 %, t. j. od úrokových sadzieb (pozri tabuľku) sa odpočíta 4,5 % - takto znížený úrok platí klient. Podmienky na poskytnutie príspevku zo štátneho rozpočtu na uhradenie časti úrokov z hypotekárneho úveru sú určené v zákone č. 483/2001 Z. z. Jeden človek môže v jednom čase poberať iba jeden príspevok na hypotekárny úver na financovanie bytovej jednotky na území Slovenskej republiky, úver na obdobie 4 až 30 rokov, do maximálnej výšky 2,5 milióna Sk na bytovú jednotku. Nárok na príspevok zaniká napríklad v prípade nesplácania úveru, v prípade nedodržania účelu stavby alebo v prípade žiadosti o druhý úver. O štátny príspevok žiada banka v mene klienta. Štátny príspevok vo výške 4,5 % je konštantný počas celého obdobia splácania úveru pre všetky úvery založené v roku 2002.

Základom hypotekárneho úveru je ručenie nehnuteľnosťou. Banky môžu poskytnúť úver iba do výšky 70 % zo zaručenej nehnuteľnosti. Táto nehnuteľnosť musí byť poistená s vinkuláciou v prospech banky. Ručená nehnuteľnosť môže, ale nemusí byť zároveň aj investičným zámerom. Klient môže úver na nákup nehnuteľnosti ručiť aj kupovanou nehnuteľnosťou. Pri výstavbe domu v niektorých prípadoch klient môže ručiť aj budúcou hodnotou domu, objem kontrol sa však zvyšuje. Klient však môže ručiť aj inou nehnuteľnosťou, aj vo vlastníctve tretej osoby, a tým môže znížiť množstvo vlastných finančných prostriedkov potrebných na realizáciu finančného zámeru z 30 % na nižšiu hodnotu.

Ďalšie ručenie úveru je budúci príjem. Pred podpisom zmluvy musí klient banke poskytnúť doklady o minulých príjmoch, buď daňovým dokladom, alebo výplatnými páskami. Od týchto príjmov banka odráta pravidelné výdavky, ako sú lízingové splátky, poistky a životné minimá pre členov domácnosti. Potom prípadná pravidelná splátka nemôže presiahnuť 50 až 100 % (podmienky určuje banka) z tohto rozdielu. Tiež obdobie splácania úveru nesmie zasahovať do dôchodkového veku platiteľa. Niektoré banky tiež vyžadujú životné poistenie platiteľa, v bankou akceptovanej poisťovni, s vinkuláciou v prospech banky, t.j. v prípade poistnej udalosti a vyplatenia poistky tak bude prioritne vyplatená banke.

V oblasti poplatkov panuje medzi bankami vzácna zhoda. Poplatok za podanie žiadosti je zvyčajne 0,15 % z výšky úveru. Poplatok za úspešné spracovanie úveru je 0,4 až 0,6 %, pričom menšie hodnoty sú spravidla pre jednorazové čerpanie, pri kúpe nehnuteľnosti, vyššie hodnoty pri postupnom čerpaní, stavbe nehnuteľnosti. Značný rozdiel je však medzi poplatkami za predčasné splatenie časti úveru, je medzi 1 až 4 % z predčasne splatenej časti, prípadne nie je špecifikovaný. Poplatky za nedočerpanie úveru sú tiež relatívne vysoké, 0 až 10 % z nedočerpanej sumy. Konkrétne hodnoty sú uvedené v tabuľke. Ďalšie poplatky sú pri podpisovaní zmluvy. Banky vyžadujú znalecký, prípadne aj odborný posudok nehnuteľnosti, ktorá má byť založená ako ručenie úveru. Poplatok znalcovi je regulovaný maximálne na 200 Sk na hodinu, pričom počet hodín určuje znalec sám. Banky tiež vyžadujú notársku zápisnicu, ktorou klient uznáva svoj dlh a súhlasí s exekúciou majetku. Ďalej banky požadujú originály alebo overené kópie rôznych výpisov z katastra nehnuteľností a z katastrálnej mapy, zmlúv o kúpe alebo o diele, projektu stavby, stavebného povolenia a podobne. Teda začiatočné náklady pri uzatvorení zmluvy sa môžu ľahko dostať na úroveň 20- až 30-tisíc Sk. Pri výške úveru napríklad milión Sk a pri ročných úrokoch 40- až 50-tisíc Sk nie sú tieto úvodné náklady až také vysoké.

Po pridelení úveru nastáva obdobie čerpania úveru. Môže prebehnúť jednorazovo, teda je preplatený príkaz na kúpu nehnuteľnosti. Alebo čerpanie môže byť postupné. V tomto prípade banka prepláca faktúry, ktoré dá dodávateľ, alebo príjmové pokladničné doklady pri nákupe materiálu. Prípadne klient dostane prostriedky na svoj bežný účet, ktoré potom musí zdokladovať, ako ich minul. Počas čerpania úveru sa úroky z čerpanej časti buď akumulujú, alebo ich klient priebežne platí.
Po ukončení čerpania úveru nastáva obdobie jeho splácania. Klient ho spláca v pravidelných mesačných splátkach, zväčša formou inkasa zo svojho bežného účtu. V prípade nesplácania úveru banky postupujú upomienkami, a napokon môžu uplatniť záložné právo na nehnuteľnosť a začať exekučné konanie, ktoré majú umožnené v notárskej zápisnici.

Úroková miera na hypotekárne úvery sa v slovenských bankách pohybuje medzi 8,45 a 11 % (niekedy závisí od bonity klienta). Bonita je ohodnotenie klienta bankou, teda ohodnotenie jeho schopnosti splácať (pomer alebo rozdiel medzi čistými príjmami a výškou splátky a poistenie schopnosti splácať úver), od ručenia (hodnota založenej nehnuteľnosti, jej poistenie, životné poistenie platiteľa, ručitelia, ručenie cennými papiermi alebo termínovanými vkladmi), od lehoty splatnosti úveru a od iných kvantitatívnych alebo kvalitatívnych ohodnotení klienta. Úrok je znižovaný podľa zásady, že čím menej klient úver potrebuje, tým menší úrok, a tým menej zaň platí. Ideálny stav nastáva, keď klient dokáže, že úver vôbec nepotrebuje, potom je vzhľadom na záporné reálne úrokové miery za čerpanie úveru platený.
Na Slovensku má licenciu od Národnej banky na poskytovanie hypotekárnych úverov momentálne šesť bánk. Najkratšie, iba niekoľko týždňov, ju má Československá obchodná banka. Jej ponuka typov hypoték je preto relatívne úzka. Poskytuje hypotéky na obdobie 5 až 25 rokov s jednotnou úrokovou mierou 9,95 %, ktorá je fixná na najbližších päť rokov. Popri štandardných podmienkach na ručenie požaduje ČSOB aj uzavretie životnej poistky na výšku úveru s vinkuláciou v prospech banky. Vzhľadom na krátkosť pôsobenia banky na trhu hypotekárnych úverov ešte nie je stanovený poplatok v prípade predčasného splatenia časti úveru. Banka nevyžaduje žiadne množstvo vlastných prostriedkov na financovanie účelu hypotekárneho úveru. Ďalšou z bánk poskytujúcich hypotekárne úvery je HVB Slovakia. Poskytuje dva typy úverov, jeden s pohyblivou úrokovou sadzbou vo výške 8,45 %, druhý s úrokovou sadzbou fixnou na obdobie 4 rokov vo výške 8,9 %. Banka popri vinkulácii životného poistenia vo výške úveru v prospech banky vyžaduje aj minimálne 10 % vlastných zdrojov na financovanie zámeru.

Istrobanka poskytuje hypotekárne úvery iba s pohyblivou úrokovou sadzbou, ktorá je 8,9 až 11,7 %, v závislosti od bonity klienta. Banka nevyžaduje žiadne vlastné zdroje, ale nevyhnutná je poistka vo výške 1,5-násobku úveru, ktorá je vinkulovaná v prospech banky. Tatra banka poskytuje iba úvery s fixovanými úrokovými sadzbami. Klient si môže vybrať medzi úrokom fixným na 5 rokov vo výške 9,95 až 10,7 %, v závislosti od bonity klienta alebo úrokom fixným až na 10 rokov s úrokom vyšším o 0,3 %. Ak pri zmene úrokových mier po 5, resp. 10 rokoch klient nesúhlasí s jeho výškou, môže do pol roka bez poplatku úver splatiť. Banka síce nepožaduje nutne životné poistenie, ale jeho vinkulácia zvýši bonitu klienta, a tým zníži úrok. Tatra banka vyžaduje minimálne 20 % vlastných zdrojov.

Najširšiu ponuku typov hypotekárnych úverov má Slovenská sporiteľňa. Ponúka pohyblivú úrokovú mieru vo výške 10 %, ďalej na 5 rokov fixnú úrokovú mieru vo výške 9,9 - 10,6 % podľa bonity. Špeciálnu povahu má kampaňová úroková miera, ktorá je priemerom medzi pohyblivou úrokovou mierou a 7 %, v súčasnosti je 8,5 %. Vzťahuje sa však iba na úvery v trvaní od 10 do 20 rokov. Všeobecná úverová banka poskytuje úver aj s pohyblivou úrokovou mierou vo výške 8,5 - 9,2 % aj s fixnou vo výške 9,9 - 10,6 %, v závislosti od bonity klienta. VÚB sa od ostatných bánk líši v nevyhnutnosti poistenia založenej nehnuteľnosti minimálne vo výške 1,5-násobku úveru, samozrejme, s vinkuláciou v prospech banky. Banka požaduje minimálne 10 % vlastných zdrojov z investičného zámeru. Životné poistenie nie je nevyhnutnosťou, jeho založenie však zníži úrokovú sadzbu o 0,1 %.
Keďže väčšina podmienok hypotekárneho úveru je definovaná v zákone o bankách a v zákonoch o štátnych príspevkoch, rozdiely medzi bankami nie sú veľké. Pri poskytovaní úveru na najštandardnejší produkt, napríklad kúpu bytu, sa dá povedať, že banky postupujú, až na malé rozdiely v úrokoch, rovnako. Jediný rozdiel je v prístupe ku klientovi, to však potenciálny klient zistí, až keď sa klientom stane.

Banka	Úrok			Poplatky				Hypotéky od sumy	Množstvo vlastných zdrojov
	Pohyblivý (% p.a.)	Fixný (% p.a.)	Dĺžka garancie úroku (roky)	Za podanie žiadosti (% p.a.)	Počiatočné (% p.a.)	Za predčasné splatenie (% zo sumy)	Za nedočerpanie (% zo sumy)	(tis Sk)	(% zo zámeru)
ČSOB	-	9.95	5	0.15	0.5-0.6	*	0	200	0
HVB Slovakia	8.45	8.9	4	0.15	0.5	1.5	1.5	300	10
Istrobanka	8.9-11.7	-	-	0	0.5	1	5	150	0
Tatrabanka	-	9.95-10.70	5	3000	0.4-0.6	*	3	150	20
Slovenská sporiteľňa	10	9.9-10.6	5	3000	0.4-0.5	4	3	200	0
VUB	8.5-9.2	9.9-10.6	5	0	0.5-0.6	+	10	100	10
+ - jedná sa o zmenu obchodných podmienok, treba novú notársku zápisnicu * - poplatok nie je stanovený - - banka daný produkt neposkytuje

Autor : Michal Páleník

INVESTOR


Tweet