Investícia do kúpy vlastného bytu už nemusí byť výhodná ako doteraz. Realitné fondy sa napriek tomu oplatia.

03.08.2018 (12:05)

Slovensko by malo mať už za sebou obdobie výraznejšieho zdražovania nehnuteľností určených na bývanie. Aspoň na istý čas. Dôvodom je sprísnenie podmienok na poskytovanie hypotekárnych úverov, ku ktorému od 1. júla 2018 pristúpila Národná banka Slovenska (NBS).

Mnohí ľudia sa preto snažili kúpiť si byt či dom ešte pred týmto termínom. Aj vďaka tomu podľa údajov, ktoré dnes NBS zverejnila, ceny nehnuteľností určených na bývanie v druhom kvartáli medziročne stúpli o 4,5 percent, pričom byty zdraželi výraznejšie než domy. Pre budúcnosť už analytici očakávajú mierne ochladenie trhu. To však neznamená, že by nehnuteľnosti mali nutne stratiť na svojej investičnej atraktivite.

„Mnohí ľudia považovali toto obdobie “starých pravidiel“, za vhodný čas na kúpu nehnuteľnosti za účelom prenájmu či neskoršieho predaja. Dnes však už očakávame, že tento typ investícií čaká čiastočné utlmenie v súvislosti s prísnejšími pravidlami NBS platnými od júla,“ hovorí Lucia Dovalová, analytička Poštovej banky. Napriek tomu sa však do nehnuteľností stále oplatí investovať, a to predovšetkým prostredníctvom špeciálnych podielových fondov nehnuteľností.


►  Slováci dokážu ušetriť viac než pred štyrmi rokmi.
► Hypotéku si dnes fixujte na dlhšie obdobie
►  Bývajte v novom, vyjde to lacnejšie
► Dovolenku vám môže predražiť aj stratený či poškodený kufor

Menej rizika i potrebných peňazí

Výhodou realitných fondov je diverzifikácia rizika, ktorá sa môže vyplatiť práve v období utlmenia trhu. „Vo fonde je viac typov nehnuteľností. Prípadný pokles hodnoty jednej nehnuteľnosti môže byť kompenzovaný rastom hodnoty inej, čo investora lepšie chráni pred prípadnou stratou. S investíciou do realitného fondu tiež odpadajú starosti spojené s hľadaním nájomcov a údržbou nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Vladimír Salkovič, člen predstavenstva PRVEJ PENZIJNEJ SPRÁVCOVSKEJ SPOLOČNOSTI POŠTOVEJ BANKY správ. spol., a.s..

Práve preto je realitný fond vhodný aj pre konzervatívnejších investorov, ktorí nechcú riskovať kúpu vlastného investičného bytu v období, kedy sú ceny už pomerne vysoko a ich ďalší nárast nemusí byť samozrejmosťou. A to najmä v prípade, že by si na tento byt museli požičať, čo by znižovalo ich budúci výnos kvôli nákladom na úver.

Vyšší výnos než na termínovanom vklade

Na investíciu do nehnuteľností prostredníctvom realitných fondov stačí výrazne menšia čiastka než na kúpu samotnej nehnuteľnosti, vďaka čomu sú prístupné výrazne širšiemu okruhu ľudí. Na druhej strane ponúkajú stabilné výnosy, ktoré sú vyššie než úroky na termínovaných vkladoch. Práve s tými sa realitné fondy zvyknú porovnávať, keďže sú určené predovšetkým pre ľudí, ktorí nechcú príliš riskovať.


► Čo pre nás bude znamenať dôchodkový strop?
►Viete aké vírusy a baktérie sú vo vašej peňaženke?
► Päť rokov po zmenách sa sporitelia oberajú o tisíce eur z penzie
►  Mladí majú málo úspor - Ak úver, tak dnes!

Napríklad, NÁŠ PRVÝ REALITNÝ o.p.f., ktorý spravuje PRVÁ PENZIJNÁ SPRÁVCOVSKÁ SPOLOČNOSŤ POŠTOVEJ BANKY správ. spol., a.s., patrí na škále rizikovosti 1 až 7 na stupeň 2. Za posledný rok dosiahla jeho výkonnosť 2,74 %, za dva roky 2,92% p.a. a za tri roky je to 3,03 % p.a. To všetko už po odpočítaní poplatku za správu fondu a poplatku depozitárovi. „Dvojročné obdobie je minimálnym investičným horizontom pri takomto type fondu. Pre porovnanie, väčšina dvojročných termínovaných vkladov ponúka klientom úročenie hlboko pod úrovňou jedného percenta ročne,“ upozorňuje Salkovič.

Budovy sa nekupujú priamo

Niektorých ľudí môže zneisťovať fakt, že realitné fondy značnú časť svojich aktív investujú do akcií. Na prvý pohľad sa teda výrazne nelíšia od akciových fondov, ktoré sa považujú za pomerne rizikové. Tu ale platí, že nie sú akcie, ako akcie.

„Realitný fond investuje svoj majetok do nehnuteľností nie priamo ich kúpou do majetku realitného fondu, ale nadobúdaním majetkovej účasti v realitných spoločnostiach v zmysle zákona. Ide o účelovo zakladané akciové realitné spoločnosti, ktorých predmetom podnikania sú činnosti ako nadobúdanie a predaj nehnuteľností, správa a prenájom nehnuteľností, sprostredkovanie predaje, prenájmu a kúpy nehnuteľností a uskutočňovanie stavieb a ich zmien,“ vysvetľuje Salkovič.

Pri nájomných projektoch vlastní realitný fond prostredníctvom realitnej spoločnosti nehnuteľnosť, ktorú prenajíma. Prijaté nájomné je výnosom realitnej spoločnosti, prejaví sa to nárastom majetku realitnej spoločnosti. To následne zvyšuje hodnotu majetku realitného fondu. Zároveň musí byť každá nehnuteľnosť v portfóliu fondu dvakrát do roka oceňovaná znalcom. Ak rastie trhová hodnota nehnuteľnosti, prejaví sa to aj na raste majetku vo fonde a naopak. Pri rezidenčných projektoch zase realitný fond prostredníctvom akcií realitnej spoločnosti zarába na výstavbe a predaji bytov.

Menšia citlivosť na výkyvy

To je dôvodom, prečo realitný fond nereaguje na trhové výkyvy a prípadné krízy tak prudko, ako je to pri klasických akciových fondoch. To však neznamená, že sú realitné fondy voči možnej strate úplne imúnne. Ak sú v portfóliu fondu kvalitné nehnuteľnosti, ktoré prinášajú dostatočný pravidelný výnos, dokáže fond rásť aj v horších ekonomických časoch. Pokles trhovej ceny nehnuteľností kompenzuje rast majetku realitnej spoločnosti. Negatívny vplyv na majetok fondu môžu mať rezidenčné developerské projekty, keď nízky dopyt spôsobí pokles trhových cien bytov. Keďže však akcie realitných spoločností nie sú kótované na burze, ich cena nepodlieha takým výkyvom, ako u kótovaných akcií alebo dlhopisov. Na strane druhej, výnos realitného fondu je z dlhodobého hľadiska v priemere nižší než v prípade akciového. Preto je vhodný pre konzervatívnych investorov, ktorí v období ochladenia trhu hľadajú bezpečnú formu zhodnotenia svojich peňazí.

---

Poštová banka pôsobí na slovenskom trhu už 25 rokov. S miliónom klientov patrí v oblasti retailu k najsilnejším bankám. Jej vlastnú sieť tvorí 52 pobočiek, 216 bankomatov a svoje služby poskytuje aj na viac ako 1 500 poštách po celom Slovensku. Jej klienti majú k dispozícii viac ako 7 000 miest na výber hotovosti. Štandardnú ponuku bankových produktov a služieb dopĺňajú poistné produkty, podielové fondy a dôchodkové sporenie v druhom pilieri.

PR servis
 


Tweet