Je bývanie naozaj nedostupné? Toto zistila Národná banka Slovenska

Autor: redakcia
27.11.2025 (12:00)

Stúpajúce ceny nehnuteľností vyvolávajú dojem, že bývanie je dostupné len pre bonitnú klientelu. Je to pravda, alebo mýtus? NBS prezentovala zaujímavé údaje zozbierané z bánk, katastra, Sociálnej poisťovne a ščítania obyvateľov. Vďaka tomu vidíme súvislosti, ktoré na prvý pohľad nevidno.

Toto sú najzaujímavejšie fakty, ktoré prezentovala Národná banka počas tlačovej konferencie o finančnej stabilite 25.11.2025:

• Hypotéky rastú 7%-ným tempom.
• Počet nových hypoték je už dva štvrťroky rovnaký, ako bol pri nižších sadzbách.

Ako je to možné v situácii, keď nehnuteľnosti sú drahšie a úrokové sadzby vyššie ako pred niekoľkými rokmi? Možné je to preto, lebo zaťaženie rodinného rozpočtu splátkou dramaticky nerastie. Ľudia totiž zarábajú viac, ako zarábali v minulosti (tieto data potvrdzuje aj Sociálna poisťovňa), prevažnú väčšinu hypoték si berú bonitní ľudia s vyšším príjmom ako je priemerná mzda a znížilo sa LTV. Nižšie LTV znamená, že ľudia na financovanie kúpy používajú viac vlastných zdrojov.

• Najčastejšie chyby pri vybavovaní hypotéky: čomu sa vyhnúť, aby ste o úver neprišli?
• Spolufinancovanie bytu: Ako na spoločnú hypotéku bez zbytočných rizík?
• Ako získať najnižšiu úrokovú sadzbu na hypotéke? Úrok z reklamy vs. realita
• Oplatí sa meniť úrok na hypotéke pred skončením fixácie?
• Hypotéky na Slovensku opäť rastú, priemerná pôžička láme rekordy

Pri rozdelení populácie podľa príjmu na 4 rovnaké časti (od nízko príjmových až po najlepšie zarábajúcich) Národná banka zistila, že hypotéky si berú aj ľudia z 1. skupiny, teda tí nízko príjmoví (cca 900 eur). Zaujímavé je, že títo ľudia si dokážu na hypotéku kúpiť aj drahšiu nehnuteľnosť. Je to vôbec možné? Áno je, len treba správne nastaviť parametre hypotéky. Pre hypotéky, ktoré si berú nízkopríjmoví klienti je typické:

• Spoludlžník
• Dlhšia splatnosť
• Nižšie LTV

Kladieme si ďalšiu otázku, pri nižšom LTV sa vyžaduje viac vlastných zdrojov. Môžu nás zmiasť rôzne prieskumy, ktoré hovoria že veľká časť populácie nemá ani 3 mesačnú finančnú rezervu a zrazu tu hovoríme o desiatkach tisíc eur, ktoré sú potrebné na dofinancovanie nehnuteľnosti.

Pri hľadaní odpovede na túto otázku pomohol kataster. Väčšina predajov nehnuteľností sa deje medzi fyzickými osobami. Keďže vo vlastnej nehnuteľnosti býva okolo 93 % Slovákov, byty a domy bývajú často predmetom dedenia. Po úmrtí rodičov, byt zdedia deti, predajú ho, a zrazu majú dosť peňazí nato, aby si vzali hypotéku (aj na drahšiu nehnuteľnosť) a dofinancovali ju vlastnými zdrojmi.

• O koľko si môžem navýšiť hypotéku, aby banka znovu neoverovala môj príjem?
• Výška príjmu vs. Hypotéka
• Hypotéka na byt s ťarchou
• BLOG: Hypotéky

Z uvedeného výskumu vyplýva, že hypotéky, aj keď so sťaženými podmienkami, sú dostupné aj ľuďom s nižím príjmom.

Ďalšie zaujímavosti o hypotekárnom a realitnom trhu

• Aj keď väčšina ľudí vlastní jednu nehnuteľnosť, pribúda počet multivlastníkov (2 a viaceré nehnuteľnosti)
   
• Rastie počet bytov, ktoré sú prázdne. Zrejme sa jedná o byty, ktoré kúpili rodičia svojim deťom, alebo sú to investičné nehnuteľnosti, do ktorých si majitelia uložili peniaze ako ochranu pred infláciou. (Pozn. to, či je byt prádzny sa zisťuje cez spotrebu elektriny)
   
• Len ¼ zmien, ktoré vo vlastníctve zapíše kataster sa týka hypoték. Zvyšné prevody sú buď dedičstvo, dar, alebo kúpa v hotovosti.
   
• Najviac nehnuteľností financovaných cez hypotéku je v Bratislave (37%). Súvisí to s migráciou ľudí. Ak niekto ostáva žiť v regióne, kde vyrastal, nehnuteľnosť zdedí a ostane v nej bývať. Ak sa však sťahuje do Bratislavy, zdedenú nehnuteľnosť predáva a kupuje v Bratislave novú, na ktorú si musí vziať hypotéku, pretože ceny sú tu vyššie.
   
• Minulý rok pribudlo 18 tisíc nových nehnuteľností, populácia poklesla o 8 tisíc. Na otázku, či potrebujeme zrýchľovať výstavbu nových bytov si odpovedajte sami.

Tweet