Slováci investujúci do zahraničných nehnuteľností by si mali dať pozor na legislatívu a dane

24.10.2023 (16:55)

Za posledné roky záujem Slovákov o kúpu realít v zahraničí stúpa. Našinci investujú do nehnuteľností v štandardných dovolenkových destináciách ako Taliansko, Chorvátsko, Španielsko či Egypt, ale čoraz viac sa začínajú zaujímať aj o reality v krajinách mimo EÚ, napríklad v Indonézii, v Spojených Arabských Emirátoch, ale aj v Čiernej Hore.

Slováci sú pri investícii do nehnuteľností v zahraničí ochotní podľa advokátskej kancelárie Highgate Law & Tax podstúpiť aj väčšie riziko s vidinou vyššieho výnosu. No pri investíciách v krajinách mimo EÚ môže byť investor podľa vyjadrení firmy vystavený viacerým lokálnym rizikám, najmä ak ide o štát so slabšou vymožiteľnosťou práva alebo s vyššou mierou korupcie. Právnici preto odporúčajú dať si pozor na právne a daňové nástrahy.

Investovanie do realít v zahraničí prináša možnosť zaujímavého výnosu a zhodnotenia peňazí oproti investíciám do nehnuteľností na Slovensku. „Evidujeme zvýšenú aktivitu portfóliových manažérov ponúkať aj zahraničné realitné investičné príležitosti. Najmä v aktuálnej ekonomickej situácii nemusia totiž výnosy zo slovenských realitných portfólií predbehnúť infláciu. V tomto sú investori ochotní pri investícii do nehnuteľností v zahraničí podstúpiť aj vyššie riziko, ale s vidinou potenciálne vyššej návratnosti takejto investície,“ hovorí advokát Highgate Law & Tax Peter Varga.

Financovať nehnuteľnosť v zahraničí možno viacerými spôsobmi. Od štandardných a jednoduchých, tzv. joint-venture schém cez menej komplexné a komplexnejšie fondové štruktúry, emisie dlhopisov, bankové financovanie až po rôzne crowdfundingové riešenia. Každý z týchto spôsobov má svoje vlastné právne a daňové nastavenia. A nemenej dôležitý je podľa advokátskej kancelárie aj sentiment investorov, ktorí môžu a nemusia niektoré formy investičných štruktúr vnímať rizikovo.

Slováci siahajú aj po tzv. podlimitných fondoch, ktorých investičnou politikou môže byť iba investovanie do zahraničných realít. Takúto štruktúru je síce podľa advokátskej kancelárie potrebné registrovať v Národnej banke Slovenska a pravidelne o nej banku reportovať, z regulačného hľadiska ide však podľa Vargu o jednoduchú platformu pre získavanie investorov. „Nevýhodou takéhoto fondu je, že nie je určený pre každého. Vstupovať doň môžu len profesionálni a sčasti aj tzv. kvalifikovaní investori, ktorí investujú minimálne 50-tisíc eur. Kritériá profesionálneho investora sú prísne nastavené a sú splniteľné predovšetkým pre skúsených investorov s pomerne hodnotným portfóliom finančných nástrojov vo svojom majetku,“ dopĺňa Varga.

Pri vytváraní investičných štruktúr pre platformy investujúce peniaze slovenských investorov do zahraničných nehnuteľností však treba myslieť aj na právne a daňové nástrahy. Riziká pri investovaní do štruktúry, ktorá nadobúda nehnuteľnosti v zahraničí, môžu byť úplne iné, ako keď investor investuje do investičného fondu nadobúdajúceho nehnuteľnosti v tuzemsku. Pri investíciách v krajinách mimo EÚ môže byť subjekt vykonávajúci investície vystavený viacerým lokálnym rizikám, najmä ak ide o štát so slabšou vymožiteľnosťou práva alebo s vyššou mierou korupcie. Tie robia investíciu ako celok rizikovejšiu.

V prípade daní je podľa advokátskej kancelárie rizikom dvojité zdanenie. Ak totiž takáto investorská štruktúra nie je dobre nastavená, investor môže naspäť dostať také výnosy, ktoré významným spôsobom počas jeho putovania okresali dane. „Rovnako vnímame ako riziko, respektíve zahodenú príležitosť, to, ak sa takáto štruktúra nenastaví daňovo čo najefektívnejšie. Tým, že je tam zahrnutých viacero jurisdikcií, sú tie jednotlivé optimalizačné možnosti širšie a komplexnejšie. Je preto vhodné byť zastúpený relevantným partnerom,“ uzatvára Varga.
 


Tweet