Spätná refundácia nákladov na kúpu nehnuteľnosti

Autor: hypoconsulting.sk
07.04.2025 (14:00)

Niekedy nastane situácia, že najskôr kúpite nehnuteľnosť z vlastných peňazí a až potom zvažujete financovanie hypotékou. Je spätné preplatenie nákladov na kúpu nehnuteľnosti vôbec možné? Aké podmienky musia byť splnené a s akými obmedzeniami treba počítať?

Tento postup nazývame refundácia nákladov na kúpu nehnuteľnosti alebo spätná refundácia.  
   

Je spätné financovanie kúpy nehnuteľnosti možné?

Áno, spätné financovanie je možné, ale podlieha špecifickým podmienkam, ktoré sa líšia od štandardného postupu získania hypotéky. Banky vo všeobecnosti ponúkajú možnosť refundácie už vynaložených nákladov na kúpu nehnuteľnosti, no s určitými obmedzeniami.

• Kedy vybaviť hypotéku pri kúpe novostavby? Správne načasovanie vám môže ušetriť tisíce eur
• Ako ovplyvní hypotéky a predaj domov nový stavebný zákon 2025?
• Kedy vám banka hypotéku neschváli? Tieto dôvody znamenajú STOP hypotéke
• Poistiť si hypotéku v banke? Toto sú skryté obmedzenia, ktoré by ste mali poznať
• Neschválili vám hypotéku? Poradíme, kedy môžete podať novú žiadosť
• Je možné zmeniť účel hypotéky? Nie vždy je to bez problémov
• Kúpa nebytového priestoru na hypotékou: Možnosti, výhody a obmedzenia
• Darovanie nehnuteľnosti s hypotékou: Čo potrebujete vedieť
• Končí vám fixácia na hypotéke? Poradíme, ako to využiť vo váš prospech

Časové obmedzenie - dokedy je možné žiadať o spätnú refundáciu?

Najdôležitejším obmedzením je časový limit. Väčšina bánk poskytuje možnosť refundácie len v rámci obmedzeného časového obdobia od zaplatenia kúpnej ceny:

• Štandardne banky akceptujú žiadosti o refundáciu až 12 mesiacov od zaplatenia kúpnej ceny. Len výnimočne niektoré banky akceptujú aj dlhšie obdobie.

Je dôležité poznamenať, že rozhodujúcim dátumom je väčšinou deň, kedy došlo k zaplateniu kúpnej ceny predávajúcemu, nie dátum podpisu kúpnej zmluvy alebo prevodu vlastníctva v katastri nehnuteľností.


To znamená, že keď banky uvádzajú, že umožňujú refundáciu napríklad "do 12 mesiacov", tento časový interval sa počíta od momentu, kedy ste skutočne zaplatili za nehnuteľnosť (čo dokladujete výpisom z účtu alebo iným potvrdením o platbe), nie od dátumu podpisu kúpnej zmluvy alebo zápisu v katastri.

Potrebné doklady pre spätnú refundáciu

Pri žiadosti o spätnú refundáciu budete potrebovať predložiť banke viacero dokumentov:

• Kúpnu zmluvu
• Doklad o zaplatení kúpnej ceny (výpis z účtu, potvrdenie o prevode peňazí)
• List vlastníctva potvrdzujúci, že ste už vlastníkom nehnuteľnosti
• Štandardné doklady potrebné pri žiadosti o hypotéku (doklady o príjme, znalecký posudok atď.)

Účel úveru a nárok na daňový bonus

Pri spätnej refundácii kúpy nehnuteľnosti je dôležité správne definovať účel úveru, ktorý bude uvedený ako "kúpa nehnuteľnosti", napriek tomu, že nehnuteľnosť už vlastníte.

Nárok na daňový bonus (hypotéka pre mladých) je možné uplatniť aj pri spätnej refundácii

Podmienkou je, že žiadateľ musí spĺňať všetky ostatné podmienky (vek do 35 rokov, príjmové limity) a od kúpy nehnuteľnosti neuplynula doba dlhšia, než akceptuje banka pre refundáciu.

Výhody spätnej refundácie

• Spätná refundácia môže priniesť viacero výhod:
• Rýchlejší nákup nehnuteľnosti - nemusíte čakať na schválenie hypotéky, čo môže byť výhodou v konkurenčnom prostredí realitného trhu
• Silnejšia vyjednávacia pozícia pri kúpe - predávajúci preferujú kupujúcich s hotovosťou
• Možnosť získať späť vlastné prostriedky a použiť ich na iné účely (rekonštrukcia, investície)
• Flexibilita - môžete sa rozhodnúť o financovaní až po kúpe

Riziká a nevýhody spätného financovania

Postup však so sebou nesie aj určité riziká. Jedným z nich je riziko neschválenia hypotéky – ak banka úver neodsúhlasí, zostanete bez finančných prostriedkov, ktoré ste už investovali do kúpy. Ďalším rizikom je časové obmedzenie, keďže ak nestihnete požiadať o úver v stanovenom termíne, možnosť refundácie zanikne. V takom prípade môžete zvážiť americkú (bezúčelovú) hypotéku. Okrem toho niektoré banky môžu pri spätnej refundácii ponúkať menej výhodné úrokové sadzby

Obmedzenia výšky refundácie

Banky tiež spravidla limitujú, akú časť z kúpnej ceny sú ochotné refundovať:

• Väčšina bánk refunduje maximálne 70-80% z hodnoty nehnuteľnosti (LTV - Loan to Value), pričom banky vychádzajú z aktuálneho ocenenia nehnuteľnosti, nie z kúpnej ceny
• Pri spätnej refundácii nie je možné získať 100% financovanie

Praktické tipy pre spätnú refundáciu

• Konzultujte s bankou vopred - ak plánujete tento postup, overte si podmienky u konkrétnych bánk
• Uchovajte všetky doklady o platbe a prevode nehnuteľnosti
• Neprekročte časový limit - sledujte termíny a podajte žiadosť včas
• Pripravte si finančnú rezervu - pre prípad, že banka schváli nižšiu sumu, než ste očakávali
• Porovnajte ponuky viacerých bánk - podmienky sa môžu výrazne líšiť

Ak zvažujete financovanie spätnou refundáciou, je vhodné vopred konzultovať s hypotekárnym špecialistom, ktorý vám pomôže posúdiť vhodnosť tohto riešenia pre vašu konkrétnu situáciu a navrhnúť optimálny postup. Pripravte sa na riziká a obmedzenia, najmä časové limity a potenciálne prísnejšie podmienky schválenia úveru.Kľúčom k úspechu je správne načasovanie a dôkladná príprava všetkých potrebných dokumentov.
 


Tweet