V roku 2025 zdraželo bývanie na Slovensku o 12 percent

03.02.2026 (18:10)

Oživenie na realitnom trhu, ktoré naštartovalo v polovici roka 2024, neutíchlo ani v závere vlaňajška. Ponukové ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2025 mierne zrýchlili svoj rast na 3,3 percenta, pričom ich potiahlo najmä výraznejšie zdraženie bytov. Vyplýva to z aktuálneho komentára analytika Národnej banky Slovenska (NBS) Romana Vrbovského.

S výnimkou Prešovského kraja sa ceny bývania zvýšili na celom Slovensku, najviac v Košiciach, kde silný nárast kompenzoval predošlý prepad. „Obrat na trhu je najlepšie čitateľný z celoročných čísel: v roku 2025 ceny vzrástli o 12 percent, kým v roku 2024 o menej než percento," priblížil analytik.

Rast cien nehnuteľností sa na konci roka mierne zrýchlil medzi štvrťrokmi na 3,3 percenta. „V medziročnom vyjadrení ide o nárast o 12 percent a rovnaký je aj priemerný nárast za celý minulý rok," konštatuje Vrbovský. Priemerná cena bývania medzi rokmi vzrástla o takmer 300 eur za meter štvorcový a dosiahla hodnotu 2 800 eur za meter štvorcový. Najvýraznejšie k nárastu prispeli Bratislavský a Košický kraj. Na rozdiel od predchádzajúcich rokov vlani žiadny z krajov cenový vývoj netlmil.

Priemerná cena bytov uzavrela posledný štvrťrok 2025 na úrovni 3 262 eur za meter štvorcový. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom je o 86 eur za meter štvorcový, resp. 2,7 percenta vyššia (medziročne 12,7 percenta). „Darilo sa najmä cenám dvoj- až štvorizbových bytov, ceny najväčších bytov stagnovali," spresnil analytik. Ceny domov sa na konci roka vrátili k rastu, zdraželi o 38 eur za meter štvorcový (1,8 percenta medzištvrťročne). Ich priemerná cena dosahuje hodnotu 2 139 eur za meter štvorcový a oproti rovnakému obdobiu v minulom roku je vyššia o 8,1 percenta.

Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke vykazuje počas posledných piatich rokov jednoznačný klesajúci trend. „V číselnom vyjadrení podiel poklesol z 36 percent v roku 2021 na 30 percent v roku 2025," uviedol Vrbovský s tým, že mierne rastúci trend vidieť v Trnavskom, Trenčianskom, Prešovskom a čiastočne aj v Nitrianskom kraji.

Zmeny v zložení inzerátov podľa typu bytu sú relatívne malé. „Od roka 2023 si mierne prilepšili trojizbové byty, a to najmä na úkor jednoizbových. Postupne však rastie podiel domov na celkovej ponuke, pričom za rok 2025 dosiahol päťročné maximum 40 percent," dodal analytik NBS.

Košický kraj sa po korekcii v minulom štvrťroku vrátil k výraznému rastu, ceny poskočili na konci roka o 8,2 percenta. Druhým najrýchlejšie rastúcim krajom bol Žilinský (6,5 percenta), za ním nasleduje Nitriansky (4,4 percenta). V Prešovskom ako jedinom z ôsmich krajov ceny veľmi mierne poklesli (-0,3 percenta).

„V Košickom kraji rástli predovšetkým ceny bytov v okresoch Košice I, II a IV. Rast cien v Žilinskom kraji potiahli najmä ceny domov, ale v menšej miere aj bytov v okrese Žilina," poznamenal Vrbovský s tým, že aj v Nitrianskom kraji sa zdražovanie týkalo predovšetkým krajského mesta. „V Prešovskom kraji sa darilo najmä bytom v okrese Poprad, to však nestačilo vykompenzovať relatívne slabý vývoj v ostatných okresoch," doplnil.

Ceny bytov rástli počas všetkých mesiacov štvrtého štvrťroka, zatiaľ čo v prípade domov nastal v novembri mierny pokles. „Najvyšší rast cien nehnuteľností sme zaznamenali v decembri, no týkal sa tradične menšej ponuky v poslednom mesiaci roka," dodal analytik s tým, že na vývoj v celom štvrtom štvrťroku mal najvýraznejší vplyv október. Pokles cien v Prešovskom kraji nastal medzi októbrom a novembrom, keď z ponuky vypadlo väčšie množstvo novostavieb.

Hlavný analytik ČSOB Marek Gábriš uvádza, že trh nehnuteľností na bývanie je zhruba od polovice roka 2024 ako poliaty živou vodou. „Priemerné ceny nehnuteľností dosiahli v úvode roka 2024 dno a odvtedy narástli o takmer 20 percent. V raste pokračovali rezidenčné nehnuteľnosti aj celý rok 2025," pripomína s tým, že v poslednom štvrťroku 2024 sa tempo rastu cien ešte mierne zrýchlilo.

Medzištvrťročne boli priemerné ceny vyššie o 3,3 percenta a v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka o 12 percent. Cena za jeden meter štvorcový na konci roka dosahovala 2 906 eur. „Pred rokom bola jednotková cena o 310 eur nižšia a pred dvomi bola nižšia až o 473 eur," poznamenal analytik s tým, že naďalej pretrvávajú vysoké cenové rozdiely medzi regiónmi.

Zároveň pripomenul, že ceny v bratislavskom kraji sú dvakrát vyššie ako ceny v nitrianskom kraji. Najvyššie ceny sú pritom obvykle v krajských mestách a ekonomicky silných regiónoch. „Druhá najvyššia priemerná cena je tak v kraji, kde máme druhé najväčšie mesto Košice. Nehnuteľnosti tu majú priemernú cenovku 2 608 eur za meter štvorcový," dodal s tým, že na treťom mieste skončil Žilinský kraj s priemernými cenami v závere roka na úrovni 2 180 eur za meter štvorcový.

Podľa Gábriša sa trh snaží uspokojiť relatívne silný dopyt, ktorý sa oživil po pandemickom období. „Záujem o nehnuteľnosti v roku 2025 podporoval ešte stále relatívne silný trh práce. Miera nezamestnanosti si v prvom polroku siahla na nové historické dno," priblížil analytik s tým, že ekonomický rast však už citeľne spomalil, čo sa môže s odstupom niekoľkých štvrťrokov prejaviť aj na zvoľnení dynamiky rastu cien nehnuteľností.

„Aj z pohľadu medziročnej porovnávacej základne bol rok 2025 naozaj silný a udržať toto tempo rastu bude ťažké," myslí si Gábriš. Nehnuteľnosti však podľa neho zrejme ďalej porastú, podporované aj relatívne dostupným financovaním v podobe zaujímavých úrokových sadzieb. „Regionálnu diferenciáciu pravdepodobne budeme pozorovať najmä tam, kde prichádzajú nové investície, aj keď ich je ako šafránu," doplnil s tým, že prím bude hrať Košiský kraj s príchodom novej automobilky.
 


Tweet