Zmeny v LTV pri hypotékach od 2027

Autor: redakcia
09.10.2026 (14:30)

NBS schválila nové pravidlá pre uplatňovanie LTV od januára 2027. Pre časť žiadateľov sa podmienky uvolnia, pre iných zas sprísnia. Pripravili sme stručný prehľad čo sa zmení aj odpovede na najčastejšie otázky.

Prvé bývanie pre mladých = LTV max 90%

Podmienky: do 35 rokov, nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť, hypotéka je na 1. bývanie

---

Pre mladých ľudí sa podmienky uvolnia a na 1. nehnuteľnosť budú môcť získať hypotéku s LTV až 90%. Toto je maximálna hranica, neznamená to však, že banka im musí požičať túto sumu. Banka vždy posudzuje aj finančnú bonitu a schopnosť splácať, preto pri nižšej bonite môže ponúknuť úver aj s nižším LTV.

Príklad: Mladý klient si chce kúpiť byt za 180 tisíc eur. Ak spĺňa podmienky bonity, banka mu požičia 90%, tj. 180 000 x 0,9 = 162 000 eur.

• Čo ak kúpna cena nehnuteľnosti je vyššia ako znalecký posudok či ocenenie bankou?
• POROVNANIE: Aktuálne úrokové sadzby na hypotékach
• HYPOTÉKY: Zľavy na poplatkoch i úrokoch

 

Kúpa tretej a ďalšej nehnuteľnosti = LTV max 70%

Podmienky: vlastníctvo 2 a viacerých nehnuteľností

---

Ak už klient vlastní 2 nehnuteľnosti, pri kúpe ďalšej mu banka ponúkne úver s max. LTV 70%. To znamená, že bude musieť mať nasporených viac vlastných zdrojov.

Príklad: klient si chce kúpiť byt za 180 tisíc eur. Ak spĺňa podmienky bonity, banka mu požičia 70%, tj. 180 000 x 0,7 = 126 000 eur.

• Prehľad aktuálnych obmedzení na hypotékach
• Ako neprísť o rezervačný poplatok pri kúpe nehnuteľnosti
• Môžem zbúrať dom zaťažený hypotékou?
• Ktoré poistenia banka vyžaduje kvôli hypotéke? Niektoré sú povinné, iné len odporúčané
• BLOG: Hypotéky

 

Štandardné hypotéky = LTV max 80%

Podmienky: vek nad 35 rokov, vlastníctvo 1 nehnuteľnosti

---

Pre všetky ostatné prípady ostáva štandardná výška LTV 80%. Môže sa teda jednať napríklad o klienta, ktorý je starší ako 35 rokov a kupuje si svoje 1. bývanie.

Príklad: klient si chce kúpiť byt za 180 tisíc eur. Ak spĺňa podmienky bonity, banka mu požičia 80%, tj. 180 000 x 0,8 = 144 000 eur.
 

Modelový príklad výpočtu LTV

Kúpa nehnuteľnosti vo výške 180 000 eur:
 

	LTV 90%	LTV 80%	LTV 70%
	162 000 eur	144 000 eur	126 000 eur

Výnimky

Banka môže poskytnúť na výnimku určitý objem úverov aj s vyšším LTV, pričom jeho výška nemôže presiahnuť 90%. Počet výnimiek stanovuje NBS a v čase ich počet bude klesať:

1. polrok 2027 : 20% výnimiek
2. polrok 2027: 10% výnimiek
   od roku 2028: 7% výnimiek

Najčastejšie otázky a odpovede

Odpovede na najčastejšie otázky poskytol Dominik Miša, hovorca VÚB: 

1. Mladý klient zdedí nehnuteľnosť. Chce si zobrať svoju 1. hypotéku, spĺňa podmienky zvýhodnenia LTV na 90 %, či nie? Je rozdiel, či na zdedenej nehnuteľnosti je 100 % vlastník, alebo len minoritný spoluvlastník?

Základné podmienky pre uplatnenie nového limitu LTV do 90 % sú:

• Vek do 35 rokov (pri podaní žiadosti o úver)
• Žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť (za vlastníctvo sa považujú aj spoluvlastnícke podiely, ale len ak dosahujú aspoň 50 %)
• Jedným z účelov hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti

2. Mladý klient zdedí nehnuteľnosť (dom na dedine). Predá ju a až potom si chce kúpiť svoj 1. byt na hypotéku. Bude môcť využiť 90 % LTV?

Áno, opatrenie nerieši históriu vlastníctva nehnuteľností, ale aktuálny stav počtu vlastnených nehnuteľností.

3. Zvýhodnené LTV do 90 % sa vzťahuje len na účel kúpa, alebo aj iný účel? 

Zvýhodnené LTV do 90 % sa vzťahuje len na účel kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti. 

4. Ako bude banka zisťovať, koľko nehnuteľností vlastní klient? Z katastra, či klient bude dávať čestné prehlásenie?

Počet nehnuteľností bude overovať banka na základe údajov z katastra nehnuteľností (na zavedenie je postupný nábeh v závislosti od pripravenosti banky).

5. Počítajú sa medzi počet nehnuteľností len byty/domy, alebo aj napríklad pozemky? Ako je to s neštandardnými nehnuteľnosťami (apartmány, chaty...)?

Medzi rezidenčné nehnuteľnosti sa radia domy, byty a ďalšie nehnuteľnosti, ktoré možno využívať na bývanie. Patria sem teda napríklad aj apartmány, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností ako nebytové priestory.
Naopak, nespadajú sem:

• pozemky,
• nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností ako budovy pre šport a rekreačné účely,
• rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavba sa ide financovať.

Zároveň sa overovať budú len nehnuteľnosti na Slovensku. Ak má žiadateľ nehnuteľnosť v zahraničí, to sa skúmať nebude.



 


Tweet