Ako funguje hyponájom

Autor: redakcia
02.10.2024 (11:00)

Hyponájom je spôsob, ako sa dostať k nehnuteľnosti v novostavbe skôr, ako máte vybavenú hypotéku. Kedy je pre vás výhodný?

Čo je to hyponájom?

Hyponájom je spôsob financovania novej nehnuteľnosti, keď nemáte k dispozícii dosť vlastných finančných zdrojov ani hypotéku. Rôzni developeri však môžu mať tieto podmienky nastavené odlišne.

Cresco Real Estate, projekt Slnečnice v Bratislave

Po dohode s developerom a podpísaní zmluvy, zaplatíte 1. splátku za byt v hotovosti. Táto suma sa pohybuje na úrovni 10% z ceny bytu. Do bytu sa nasťahujete a máte 2 roky nato, aby ste si vybavili hypotéku. Počas tohto obdobia platíte nájom. Sumu zaplatenú na nájme vám neskôr developer odpočíta od zvyšnej ceny bytu, ktorú je treba doplatiť. Počas 2 rokov máte predkupné právo na danú nehnuteľnosť.

A v akej výške budete platiť nájom? Na stránke projektu Slnečnice v Bratislave sa uvádza, že nájom bude približne vo výške hypotéky na 80% ceny nehnuteľnosti so splatnosťou 30 rokov a úrokovou sadzbou 1%. Ak si teda vyberiete byt za 250 tisíc, nájom bude okolo 650 eur.

R1 properties, projekt Zelené dvory v Nitre

R1 properties po podpise zmluvy nechce žiadnu úhradu kúpnej ceny. Výška nájmu je stanovená na 0,004 násobok zmluvnej ceny bytu + prevádzkové náklady (napríklad 2i byt s parkovacím miestom v hodnote 130 000 € by vás stál mesačne 520 € + energie a služby). Predkupné právo je tiež 2 roky a pokiaľ nehnuteľnosť kúpite do 6 mesiacov, nájomné vám odpočítajú z kúpnej ceny.

Výhody a nevýhody hyponájmu

Tento spôsob financovania je zaujímavý, ak čakáte na nižšie úroky na hypotékach a teda máte pomerne dosť času. Výhodou je aj garantovaná kúpna cena, a to hlavne vtedy, ak ceny nehnuteľností rastú.

Existuje aj niekoľko rôznych životných situácií, v ktorých hyponájom môže byť vítané riešnie. Napríklad ľudia čakajú, kým sa jeden z partnerov vráti do práce po rodičovskej dovolenke, alebo vyčkávajú s predajom starého bytu, aby sa mohli presťahovať do väčšieho.

Hyponájom nebude výhodný, ak v najbližších rokoch by prišlo k nárastu úrokových sadzieb na hypotékach, brali by ste si totiž drahší úver. Aj garantovaná cena môže byť pasca, ak by ceny nehnuteľností začali klesať. Posledné roky však ukázali, že developeri radšej držia ceny a čakajú na oživenie trhu, ako by mali zlacňovať. Pri novostavbách kupujúci totiž musí zaplatiť reálne náklady na ich výstavbu, ktoré za posledné roky výrazne stúpli. Ak máte záujem ísť do novostavby, výrazného zlacňovania sa pravdepodobne nedočkáte.

Napriek tomu, že hyponájom vyzerá ako veľmi lákavá forma financovania, medzi developermi zďaleka nie je bežná. Kúpiť nehnuteľnosť cez hyponájom ponúka spoločnosť Cresco Real Estate v projekte Slnečnice v Bratislave a developer R1 properties v projekte Zelené dvory v Nitre .

Ak si vyberiete inú nehnuteľnosť, financovanie cez hyponájom zrejme nebude vôbec možné.
 
Foto: Farah, Burst.shopify.com