Kedy opäť klesnú úroky na hypotékach?

Autor: redakčne upravené
30.12.2022 (15:00)

V posledných mesiacoch zažíva realitný trh veľké zmeny. Budú nehnuteľnosti ešte drahšie? Kedy klesnú úroky na hypotékach? Oplatí sa vyčkávať s kúpou resp. predajom?

Na nasledujúce otázky odpovedal Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky.

Kúpa nehnuteľnosti

Je možné, že sa dočkáme poklesu cien bytov a domov?

Súčasný vývoj na trhu s nehnuteľnosťami jasne naznačuje zmenu vývoja a slová ako zľava a znížená cena sa v inzerátoch objavujú stále častejšie. Vývoj cien nehnuteľností za 3. kvartál, ktorý nedávno zverejnil Štatistický úrad, stále hovorí o raste 2,8 %. Výraznejšie spomalenie však očakávame už koncom roka, prípadne začiatkom roka 2023.

Je to dôsledok nižšieho dopytu, ktorý primárne súvisí s nárastom úrokových sadzieb. Drahšie hypotéky znamenajú pre kupujúcich vyššie splátky a tie už nedokáže utiahnuť každý.

Druhý faktor, ktorý tlmí dopyt, je spotrebiteľská inflácia. Tá podobne ako vyššie sadzby odčerpáva financie z rodinných rozpočtov a tak znižuje potenciál na kúpu bytu. Svoju úlohu na trhu s nehnuteľnosťami zohráva aj sentiment. Ten sa začal otáčať s príchodom vyšších sadzieb a inflácie, kedy vznikli obavy o ďalší ekonomický vývoj. Negatívny sentiment a neistota by mohli vrcholiť v prvom kvartáli budúceho roka, kedy budú domácnosti najviac pociťovať dôsledky energetickej krízy a spomaľovania ekonomiky.

Avšak vzhľadom na to, že neočakávame nárast nezamestnanosti, ale skôr jej stagnovanie, dopyt po nehnuteľnostiach by sa mal postupne stabilizovať. Naopak ponuka nehnuteľností by sa nemala výrazne zmeniť a nemala by pre ceny nehnuteľností znamenať impulz smerom nahor ani nadol. Preto si myslíme, že v priemere ceny nehnuteľností budú budúci rok mierne rásť. Na prvé počutie to môže znieť neintuitívne, avšak očakávané mierne zlepšenie situácie v druhom polroku by mohlo priniesť aj mierny nárast cien nehnuteľností.

Stavba domu

Začať stavať či radšej ešte počkať?

Stále platí, že nie je kam sa ponáhľať. Ekonomický vývoj u nás aj vo svete by mal priniesť spomalenie dopytu, tým pádom menší tlak na rast cien a zastabilizovanie ich vývoja. Určité zmeny v situácii so stavebnými materiálmi naznačuje aj cenový index zverejňovaný Štatistickým úradom. Ten v posledných mesiacoch zaznamenáva viac poklesov ako medzimesačných rastov.

Asi sa nedočkáme návratu cien na pôvodné úrovne, ale šance na zľavy a akciové výpredaje by mali na základe posledného vývoja na trhoch rásť každým ďalším mesiacom.

Kedy vieme, že už je na stavbu správny čas? Čo by sme mali sledovať?

Neexistuje univerzálny ukazovateľ, podľa ktorého by sme sa mali rozhodnúť. Stavebná aktivita sa ani teraz nezastavila. Predpokladáme však, že cenové podmienky pre stavbu domu by sa mohli časom zlepšovať.

Úroky na hypotéke

Prečo rastú úroky a kedy sa tento rast zastaví?

Nastavenie úrokových sadzieb je jedným z kľúčových nástrojov centrálnych bánk pri vykonávaní menovej politiky. Cieľom menovej politiky Európskej centrálnej banky je cenová stabilita, ktorá sa aktuálne vymkla z rúk. Preto centrálna banka zdvíhaním základnej sadzby mení prostredie, v ktorom fungujú (požičiavajú si a ukladajú si peniaze) komerčné banky. Klienti tieto zmeny pociťujú ako nárast sadzieb na úveroch a vkladových produktoch. Cieľom zmeny úrokového prostredia je dosiahnutie nižšieho dopytu a tým pádom aj nižšieho dodatočného tlaku na rast cien, ktorý je primárne spôsobený rastom cien energií.

Čo sa musí stať, aby začali úroky opäť klesať?

Jednoducho povedané, najpr sa musí zastaviť inflácia. Prognóza Raiffeisen Research predpokladá, že základná úroková sadzba ECB vzrastie začiatkom roka 2023 na úroveň 3 %. To je úroveň, ktorá by mala mať negatívny efekt na ekonomický rast a zároveň pozitívny efekt na zastabilizovanie cien. Akonáhle sa inflácia začne približovať cieľu ECB, dá sa očakávať aj pokles sadzieb.

Očakáva sa, že do konca roka 2025 by sa základná sadzba mala dostať naspäť na súčasnú úroveň, ktorá predstavuje 2 %. Tá je vnímaná ako rovnovážny stav, kedy menová politika nepodporuje, ale ani nebrzdí ekonomický vývoj. Pripomíname, že sa jedná len o prognózu a v súčasnej dobe v ktorej zažívame extrémne geopolitické vplyvy, sú dlhodobé prognózy veľmi opatrné.

Ak by sme sa však mali dostať na úroveň sadzieb z predošlej dekády, museli by sme opäť zažiť bezprecedentný ekonomický šok. Ten by priniesol významný ekonomický pokles, nárast nezamestnanosti a prípadne defláciu.

Predaj nehnuteľnosti

Mám sa ponáhľať, ak plánujem predaj bytu či domu?

Kľúč k odpovedi na túto otázku vedie cez odpoveď, kam uložiť výnos z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že predajca nehnuteľnosti túto odpoveď nemá, ponáhľať sa s predajom nehnuteľnosti nemá veľký význam. Súčasná vysoká inflácia mu bude získané financie reálne devalvovať.

Netvrdíme, že nehnuteľnosti sú voči inflácii imúnne, avšak alternatívne investície tiež neprinesú želanú ochranu. V prospech nehnuteľností hovorí ich nedostatok a výrazný nárast nákladov na ich výstavbu, vďaka čomu by v priemere mohli ich ceny rásť o malé jednociferné číslo.
 
Zdroj: Tatra banka , Foto: redakcia