Mýty a fakty o hypotékach

Autor: redakčne upravené
31.03.2021 (13:00)

Pojem hypotéka resp. úver na bývanie pozná každý. Banky schvaľujú hypotéky individuálne, každá podľa svojej vlastnej internej metodiky. Aj samotní žiadatelia o úver sú rôzni, čo platí pre jedného, už nemusí platiť pre druhého. Takto postupne vzniklo veľa mylných názorov súvisiacich s úvermi na bývanie.

Vytvorili sme stručný prehľad tých najčastejšie diskutovaných tém a zároveň k nim pridávame aj názor hypotekárnych špecialistov, či sa jedná o mýtus alebo spornú interpretáciu danej skutočnosti.

1. Najnižší úrok = najvýhodnejšia hypotéka – MÝTUS

Veľa ľudí si myslí, že najvýhodnejšia hypotéka je taká, na ktorej dostanú najnižší úrok. Ani zďaleka to nie je pravidlo. Okrem úroku banke platíte aj ďalšie poplatky, napríklad za poskytnutie úveru, či vedenie účtu. Niektoré banky vám dajú nízky úrok, ale podmienia ho poistením schopnosti splácať hypotéku, ktoré je neraz dosť drahé a platíte zaň nemalú sumu každý mesiac.

2. Najvýhodnejšiu hypotéku dostanem vo vlastnej banke – MÝTUS

Toto tvrdenie je jedným z najväčších mýtov, ktoré na trhu úverov vôbec existuje. Samozrejme, že sa nájdu prípady, kedy vám práve vaša banka dá tie najlepšie podmienky, ale je to skôr náhoda ako pravidlo. Jednotlivé banky sa svojimi podmienkami poskytovania úverov výrazne líšia, takže niektoré nevedia vyjsť v ústrety určitým skupinám klientov, ale iné sú pre nich ako stvorené. Mnohí ľudia ťažko menia svoje návyky vrátane zmeny banky, ale často si situácia vyžaduje, aby ju zmenili, pretože iná banka im vie poskytnúť hypotéku alebo spotrebný úver s oveľa výhodnejšími podmienkami, dokonca neraz ich vlastná banka vôbec nevie financovať.

3. Ak nebudem načas splácať, prídem o nehnuteľnosť – MÝTUS

Aj v dnešnej dobe, kedy sú informácie o úveroch na bývanie ľahko dostupné, majú niektorí starší klienti obavu, či neprídu o nehnuteľnosť, ak sa so splátkou čo len raz omeškajú. Tieto obavy vôbec nie sú opodstatnené. Každý by mal splácať úver pravidelne a bez omeškania, no pri oneskorení so splátkou nikomu banka ešte nehnuteľnosť nezobrala. Cieľom banky nie je prísť k vašej nehnuteľnosti, ale získať späť peniaze, ktoré vám požičia. Uplatnenie záložného práva je úplne posledná možnosť, ku ktorej banka pristupuje a kým tak urobí, hľadá spoločne s dlžníkmi všetky dostupné možnosti, aby k tomu nemuselo dôjsť.

4. Americká hypotéka je úver bez založenia nehnuteľnosti / bez dokladovania príjmu – MÝTUS

Občas sa klienti pýtajú, či môžu dostať americkú hypotéku, lebo nemajú vhodnú nehnuteľnosť, ktorú by založili alebo iní majú záujem požiadať o americkú hypotéku bez dokladovania príjmu. Toto je ďalší mýtus. Hypotéka je vždy úver so založením nehnuteľnosti a dnes už podľa nariadení NBS nie je možné získať úver bez dokladovania príjmu. Americká hypotéka sa líši od iných úverov založených nehnuteľnosťou len tým, že získané financie môžete použiť na akýkoľvek účel.

5. Ak som v úverovom registri, nedostanem hypotéku – ČIASTOČNE PRAVDA

Ďalšou častou otázkou je, či klient môže dostať hypotéku, ak má negatívny záznam v úverovom registri. Túto otázku treba ale vždy naformulovať aj s doplnením o informáciu, o aké záznamy v úverovom registri klienta sa jedná. Je pravdou, že ak klient nesplácal svoje úvery včas a je aj teraz v omeškaní, pravdepodobne mu žiadna banka úver neschváli. Ak sa jednalo len o omeškanie jednej splátky na pár dní a klient bude vedieť svoje omeškanie zdôvodniť, nemusí to byť dôvodom na zamietnutie úveru.

6. Nepotrebujem žiadne úspory – ČIASTOČNE PRAVDA

Na jednej strane môžeme povedať že je to pravda, pretože banky a stavebné sporiteľne stále vedia k hypotéke s LTV 80% resp. v niektorých prípadoch do 90% dofinancovať klientom sumu do 100% kúpnej ceny, nepovažujeme to však za šťastné riešenie. Vo väčšine prípadov to žiadateľom vzhľadom k ich príjmom ani nevychádza. A nesmieme zabudnúť, že pri kúpe bytu alebo domu, bude potrebné investovať aj do zariadenia. Preto realita je taká, že úspory pri kúpe nehnuteľnosti, ak ju nekupujete už kompletne zariadenú, určite budete potrebovať.

7. Ideálne je splatiť hypotéku čo najskôr – ČIASTOČNE PRAVDA

Vybrať si správnu dobu splatnosti úveru nie je vždy ľahké. Mnohí klienti majú požiadavku na čo najkratšiu dobu splatnosti hypotéky, pretože ju chcú mať splatenú čo najskôr. Zároveň vedia, že čím má úver kratšiu dobu splatnosti, tým viac ušetria. Áno, to je pravda. Môžu si to dovoliť ale len tí žiadatelia o úver, ktorí majú dostatočne vysoké príjmy a môžu splácať vysokú splátku. Ak máte príjmy nižšie, banka vám ani neumožní požiadať o úver s krátkou dobou splatnosti. Odborníci tvrdia, že pre klientov so štandardnými príjmami je najideálnejšie požiadať o hypotéku s maximálnou dobou splatnosti a zároveň si sporiť. Z úspor tak môžete robiť mimoriadne vklady alebo ak si zvolíte vhodný spôsob dlhodobejšieho sporenia, budete mať z čoho predčasne splatiť aj celú hypotéku.

8. Refinancovaním sa dajú ušetriť tisíce eur – ČIASTOČNE PRAVDA

Refinancovanie úverov je dosť sporná téma, pretože jeho výhodnosť ovplyvňuje veľa faktorov. Zásadnými sú pôvodná úroková sadzba, nová úroková sadzba, zostatok úveru, doba splatnosti a poplatky. Výhodnosť refinancovania sa dá jednoducho vypočítať porovnaním celkovej zaplatenej sumy vrátane všetkých poplatkov, ktorú klient zaplatí do konca fixácie na pôvodnom úvere a sumy zaplatenej za rovnaké obdobie vrátane poplatkov na novom úvere. Do poplatkov treba zahrnúť poplatok za predčasné splatenie v pôvodnej banke, poplatky za vedenie účtu, cenu znaleckého posudku (ak je potrebný), poplatok za poskytnutie úveru v novej banke, ako aj poplatok katastru za vklad záložných zmlúv. Často sa refinancovanie so zohľadnením všetkých nákladov neoplatí.

Na trhu sú banky, ktoré vám preplatia poplatok za predčasné splatenie pri prechode z inej banky, niektoré si nehnuteľnosť ocenia aj samé alebo akceptujú aj starší posudok, ktorý vám ešte ostal. Pri vysokých úveroch alebo pri zlúčení viacerých úverov je neraz možné ušetriť aj spomínané tisíce eur.

9. Nepotrebujem žiadneho poradcu, všetko si vybavím sám – ČIASTOČNE PRAVDA

Pravdivé tvrdenie, ak už s hypotékou máte skúsenosti alebo máte pri sebe bankára, ktorý vám poradí ako na to. V súčasnosti však využíva skúsenosti finančných sprostredkovateľov veľa ľudí. Nielen preto, že by si neporadili sami, ale preto, aby ušetrili čas chodením po bankách, vyhli sa možným problémom a hlavne chcú mať istotu, že získajú najvýhodnejší úver.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: redakcia