Ako sa najlepšie pripraviť na hypotéku - 6 tipov

Autor: redakčne upravené
28.10.2024 (13:30)

Niekedy príde rozhodnutie zaobstarať si nové bývanie rýchlo a bez dlhého rozmýšľania, v mnohých prípadoch sa ale musíte na hypotekárny úver vopred pripraviť. Nie vždy máte práve dostatočný príjem, občas sa stane, že pri splácaní už existujúceho úveru zaváhate. Inokedy zase nie je na hypotéku práve vhodný čas, lebo…

Lebo ešte ste sa nerozhodli, či chcete bývať v byte alebo v dome, neviete, či ten dom si chcete kúpiť hotový alebo ho postaviť svojpomocne. Dôvodov, prečo potrebujete na riešenie bývania ešte nejaký čas, môže byť veľa.

V tomto článku sme zhrnuli najčastejšie dôvody, prečo ľudia ešte s hypotékou musia počkať. Zároveň vám ponúkame 6 tipov, na čo sa treba pred hypotékou pripraviť.

1. Zamestnanie a príjmy na splácanie hypotéky

Vaša práca a aktuálny príjem – to je základná podmienka získania hypotéky. Myslite na to, že ak chcete hypotéku, nemôžete byť u vášho aktuálneho zamestnávateľa v skúšobnej alebo vo výpovednej dobe. Ak podnikáte, doba podnikania musí byť aspoň jedno zdaňovacie obdobie a je nutné mať podané daňové priznanie. Zároveň nemôžete mať prerušenú podnikateľskú činnosť. Banky preverujú tiež to, či je váš zamestnávateľ spoľahlivý, či nemáte omeškané platby na daňovom úrade alebo sociálnej či zdravotnej poisťovni. Ideálne je, ak ste zamestnaný na Slovensku alebo v krajinách Eurozóny – je však možnosť mať príjem aj z iných krajín, samozrejme záleží od banky, nie každá banka vám takýto príjem schváli. Nezanedbateľným je aj odvetvie, v ktorom pracujete, vývoj príjmov v ňom a jeho stabilita s výhľadom do budúcnosti.

2. Úverový register

Na rozhodnutie žiadať v banke o hypotéku má veľký vplyv aj váš úverový register. Aj keď v každej banke posudzujú úverový register trochu inak, jednoznačné odporúčanie je splácať svoje záväzky načas. Ak ste mali napríklad pred 2 – 3 mesiacmi omeškané splátky, so žiadosťou ešte počkajte. Ak máte drobný zápis v registri, radšej sa obráťte na hypotekárneho špecialistu, ktorý sa na register pozrie a povie vám, aké sú vaše reálne šance na získanie úveru. Nie je totiž dobré žiadať o úver vo viacerých bankách naraz, pretože aj zamietnuté úvery majú vplyv na budúce schvaľovanie. Zamietnuté žiadosti sa totiž zaznamenávajú do úverového registra.
Niektoré banky vyžadujú bezproblémový úverový register za posledných 12 mesiacov, iné vám ho spätne skontrolujú aj za dlhšie obdobie. Jeden „prešľap“ vám odpustia, ale ak ich je viac, či už za sebou alebo aj sporadicky, môže byť vaša žiadosť o hypotéku zamietnutá.

3. Nízke náklady pred žiadosťou o hypotéku

Maximálna výška vašich úverov dokopy môže byť 8-násobok (za určitých okolností 9-násobok) vášho ročného príjmu – tzv. DTI. Ak máte kreditnú kartu, povolené prečerpanie, leasing alebo spotrebné úvery, tieto úvery sa do maximálnej možnej sumy započítavajú. Preto je dobré, ak budete chcieť požiadať o vyššiu sumu hypotéky, aby ste sa aktuálnych záväzkov čo najskôr zbavili. Môžu byť prekážkou na získanie hypotéky v takej výške, akú budete potrebovať.
Okrem parametru DTI, banky skúmajú aj iný ukazovateľ – DSTI (Debt Service to Income). Ide o ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Ide o tzv. „finančný vankúš“ – dlžníci môžu byť zaťažení splátkami vo výške najviac 60% ich príjmov po odpočítaní životného minima. DSTI je teda 40% z vášho príjmu.

4. Reálna výška hypotéky

Občas si klienti chcú kúpiť drahú nehnuteľnosť, no ich príjmy pritom nie sú také vysoké, aby im zabezpečili, že hypotéku budú môcť bez problémov splácať celú dobu. Napríklad, mladí manželia majú dnes dostatočný príjem, aby im banka schválila hypotéku vo výške 200 000 eur. Ak však manželka ostane doma na rodičovskej dovolenke, na jednej strane náklady na život tejto rodiny stúpnu, manželka bude mať nižší príjem, ale splátka hypotéky bude stále rovnako vysoká. Preto je potrebné hľadať nehnuteľnosť za takú cenu, aby splátky hypotéky neboli pre vás zaťažujúce aj pri prechodnom poklese príjmov.

5. Sporte si „na hypotéku“

Toto odporúčanie nebolo nikdy tak aktuálne ako dnes, kedy je 100% hypotéka už minulosťou. Preto odporúčame sporiť si, aby ste mali už vopred pripravených 10% až 20% z kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorú budete chcieť financovať. Ideálne je mať nasporených 20%, keďže banky aktuálne schvaľujú najmä 80% hypotéky. Sporením získate nielen potrebnú hotovosť, ale aj zistíte, či váš rodinný rozpočet zvládne splátku hypotéky.

Ak vám chýbajú úspory, aj v tejto situácii môžete žiadať o hypotéku a dofinancovať zvyšok spotrebným alebo stavebným úverom. Nezabúdajte však na fakt, že na to musíte mať dostatočný príjem.

6. Rodinný stav žiadateľa o hypotéku

Inak klienti riešia svoje bývanie, ak sú slobodní a bezdetní, inak manželia, prípadne rozvedení rodičia. Aj banky pri schvaľovaní hypotéky pozerajú na klientov inak, ak o hypotéku žiadajú sami alebo s manželom prípadne druhom. Rodinný stav neraz ovplyvňuje priamo aj bonitu klienta v banke. Treba napríklad počítať s tým, že ak ste rodičom detí, na ktoré máte vyživovaciu povinnosť, výška vašej hypotéky bude nižšia ako pri bezdetnej osobe. Ak budete do úveru vstupovať s partnerom, obaja ste zamestnaní a máte dostatočnú výšku príjmu, výška vášho úveru bude vyššia ako keď do úveru vstupujete samostatne.

Záver

Pripraviť sa na hypotéku je naozaj rozumné. Môže sa Vám totiž stať, že keď do nej chcete vhupnúť bezhlavo a bez rozmýšľania, nemusíte urobiť správne rozhodnutia. Je určite užitočné odkonzultovať váš zámer v hypotekárnom centre, ktoré Vám bezplatne pomôže naplánovať jednotlivé kroky. A keď máte dostatok času, máte možnosť aj eliminovať prípadné nedostatky a efektívne ich vyriešiť. Napríklad si nasporiť časť kúpnej ceny, nájsť si prácu so stabilným príjmom, načas splácať existujúce úvery. Potom už bude pre vás reálne riešenie hypotéky oveľa jednoduchšie.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: redakcia