Ako získať najnižšiu úrokovú sadzbu na hypotéke? Úrok z reklamy vs. realita

Autor: hypoconsulting.sk, redakčne upravené
03.11.2025 (14:00)

Videli ste lákavý úrok v reklame, no v banke vám ponúkli oveľa vyšší? Celý fígeľ sa skrýva v slovíčku „od“. Úroky uvedené v reklame v praxi dosiahne len malá časť žiadateľov. Pozrime sa, prečo je to tak.

Banky dnes bežne komunikujú hypotéky napr. už od 3,19 %. Takéto sadzby však predstavujú ideálny scenár, ktorý v praxi dosiahne len malá časť žiadateľov. Reklamné úroky sú vždy uvádzané ako minimálne možné, nie ako priemerné. Väčšina klientov dostane o niečo vyššiu sadzbu, pretože banka pri reálnom posudzovaní zohľadňuje viacero individuálnych faktorov.

Kto môže získať najnižšiu úrokovú sadzbu

Najnižšiu sadzbu banka ponúkne klientom s najnižším rizikom nesplácania. Typicky ide o žiadateľov, ktorí:

• majú vysoký a stabilný príjem v pomere k záväzkom
• žiadajú úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti (nízke LTV)
• majú akceptovateľný príjem a dobrú históriu v úverových registroch
• využívajú aj ďalšie produkty banky, napríklad bežný účet, poistenie úveru či kreditnú kartu
• a nežiadajú špecifické podmienky ako je príliš krátka alebo príliš dlhá fixácia

Takýto klient spĺňa profil, ktorý banka považuje za najmenej rizikový, a preto mu ponúkne najnižší úrok v rámci svojho interného rozpätia.

• Hypotéka na byt s ťarchou
• Môžem si na hypotéku kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí?
• Výška príjmu vs. Hypotéka
• 5 faktorov výhodnej hypotéky, ktoré musíte poznať ešte pred jej výberom
• Hypotéka pre Ukrajincov: aké podmienky musia splniť a čo banky reálne akceptujú
• O koľko si môžem navýšiť hypotéku, aby banka znovu neoverovala môj príjem?
• Spolufinancovanie bytu: Ako na spoločnú hypotéku bez zbytočných rizík?
• Založenie druhej nehnuteľnosti pri hypotéke: kedy sa to oplatí a čo všetko banka sleduje

Prečo väčšina klientov dostane vyššiu sadzbu

Pri posudzovaní hypotéky banka hodnotí každého klienta individuálne. Výsledná sadzba sa preto líši podľa týchto faktorov:

1. Výška LTV: čím vyšší úver voči hodnote nehnuteľnosti, tým vyššie riziko a tým aj úrok. Toto platí až od 80% LTV.
    
2. Fixácia úroku: dlhšie fixácie (napr. 7 alebo 10 rokov), ale aj krátke napr. 1 ročná bývajú drahšie ako klasické 3 a 5 ročné fixácie
    
3. Produkty banky: zľava za aktívne využívanie účtu alebo poistenie úveru môže znížiť sadzbu o 0,1- 0,3 %
    
4. Účel úveru: úvery na refinancovanie bývajú často lacnejšie než na kúpu novej nehnuteľnosti

Ako banky stanovujú sadzbu

Každá banka má interný systém, ktorý klienta zaradí do rizikového profilu. Pre každý profil existuje interval úrokových sadzieb, napríklad od 3,19 % do 3,89 %. Minimálnu sadzbu dostane len klient s ideálnymi parametrami, väčšina sa pohybuje v strede rozpätia.

To znamená, že úroková sadzba v reklame nie je zavádzajúca, ale orientačná, teda ukazuje spodnú hranicu, nie tú, ktorú banka ponúka automaticky.

Na trhu však existuje banka, ktorá má pri hypotékach uvedenú „garantovanú sadzbu pre každého“. V tomto prípade „každý“ znamená ten, kto prejde schvaľovacím procesom. Čiže rovnakú sadzbu potom dostane viac aj menej bonitný klient.

Ako získať čo najlepšiu ponuku

• Pred podaním žiadosti si skontrolujte registre a záväzky – zrušte nevyužité kreditné karty či povolené prečerpania
• Zvážte nižšie LTV - ak môžete, vložte vyšší vlastný vklad
• Porovnajte ponuky viacerých bánk - rozdiely 0,3–0,5 % sú bežné
• Zvážte, ktoré produkty sa vám oplatí aktivovať (účet, poistenie, investícia)
• Využite odbornú konzultáciu – hypotekárny špecialista často pozná podmienky, ktoré banka verejne neuvádza

Odporúčanie hypotekárneho špecialistu

Reklamné sadzby sú dobrým orientačným bodom, ale nie reálnym záväzkom banky. Výsledná sadzba vždy závisí od vašej bonity, výšky LTV, dĺžky fixácie a využívania produktov banky.

Ak chcete vedieť, na aký úrok máte reálne nárok, najlepšie je nechať si pripraviť individuálnu ponuku podľa vašej situácie. Tak zistíte, kde sa nachádzate medzi „od“ a „do“ – a či sa vám oplatí hľadať výhodnejšiu alternatívu.
 


Tweet