O koľko si môžem navýšiť hypotéku, aby banka znovu neoverovala môj príjem?

Autor: hypoconsulting.sk, redakčne upravené
05.11.2025 (13:00)

Často sa stretávame s otázkou: overuje banka pri navýšení hypotéky príjmy znova, alebo vie úver jednoducho pridať bez nového posudzovania bonity? Takto to vyzerá v praxi.

Mnohí klienti, ktorí už majú hypotéku, sa po čase rozhodnú úver navýšiť. Najčastejšie kvôli rekonštrukcii, kúpe druhej nehnuteľnosti alebo vysporiadaniu majetku.

Príklad z praxe: Lucia po troch rokoch od kúpy

Lucia si pred tromi rokmi vzala hypotéku 120 000 eur na byt v Bratislave. Počas tých rokov stúpla hodnota bytu aj jej príjem, no zároveň by chcela získať ďalších 30 000 eur na rekonštrukciu. Zvažuje, či je možné úver navýšiť bez toho, aby banka opäť žiadala potvrdenie o príjme, výpisy z registra a prepočítavala jej schopnosť splácať.

Overuje banka príjem aj pri navýšení hypotéky?

Áno. Ak ide o reálne navýšenie istiny úveru (teda získanie ďalších peňazí), banka musí znovu posúdiť bonitu klienta. Z pohľadu zákona ide totiž o nový záväzok a banka je povinná overiť, či klient spĺňa limity DTI, DSTI a či zvládne vyššie splátky.

Čo všetko banka kontroluje pri žiadosti o navýšenie

Pri žiadosti o navýšenie hypotéky banka spravidla preveruje tie isté podklady ako pri úplne novej hypotéke:
  • Aktuálny príjem klienta (potvrdenie od zamestnávateľa, výpisy z účtu, daňové priznanie pri SZČO)
     
  • Existujúce záväzky - spotrebné úvery, kreditné karty, limity, iné hypotéky
     
  • Históriu splácania - či klient nemá meškania alebo prečerpanie
     
  • Hodnotu nehnuteľnosti - často sa robí nový znalecký posudok alebo aspoň interné prehodnotenie hodnoty
     
  • Účel navýšenia - či ide o rekonštrukciu, konsolidáciu, vysporiadanie, kúpu ďalšej nehnuteľnosti alebo bezúčelovú hotovosť

Kedy je vhodné požiadať o navýšenie

  • Po uplynutí fixácie úroku - banka vtedy často ponúka lepšie podmienky alebo je otvorená kombinácii navýšenia s refixáciou
     
  • Ak stúpla hodnota nehnuteľnosti - vyššie ocenenie umožní získať viac prostriedkov pri zachovaní rozumného LTV
     
  • Ak sa zlepšila finančná situácia klienta - vyšší príjem alebo nižšie záväzky zlepšia bonitu.
     
  • Ak máte výhodné úrokové obdobie a nechcete meniť banku - navýšenie v tej istej banke môže byť rýchlejšie ako nový úver inde

Kedy banka žiadosť o navýšenie neschváli

  • Klient má príliš vysoké existujúce zadlženie a nedosiahne na limity DTI alebo DSTI
     
  • Nedostatočná hodnota nehnuteľnosti - pri vyššom LTV už banka ďalšie financovanie neumožní
     
  • Zhoršená platobná disciplína - oneskorené splátky, zápisy v registri

Akou formou sa dá úver navýšiť

Existuje niekoľko spôsobov, ako získať viac financií z hypotéky:

1. Navýšenie existujúcej hypotéky v tej istej banke

  • v praxi to znamená úplne novú hypotéku, kedy sa pôvodná vyplatí a klient má novú už navýšenú o sumu, ktorú žiadal. Jedná sa vlastne o refinancovanie s navýšením v materskej banke
  • najjednoduchšia cesta, ak máte v banke dobrú históriu a postačuje aktuálna nehnuteľnosť ako zabezpečenie
  • banka posudzuje bonitu a často žiada nový znalecký posudok

2. Refinancovanie s navýšením v inej banke

  • nový úver, ktorým sa splatí pôvodná hypotéka a zároveň sa navýši o požadovanú sumu
  • výhoda: môžete získať lepší úrok a vyššiu sumu
  • nevýhoda: poplatok za predčasné splatenie úveru, keďže sa prenáša do inej banky

3. Samostatný nový úver (napr. hypotéka na rekonštrukciu alebo bezúčelová)

  • riešenie, ak nechcete meniť pôvodnú zmluvu, ale potrebujete financie navyše
  • môže byť zabezpečený tou istou nehnuteľnosťou alebo inou

Odporúčanie hypotekárneho špecialistu

Ak uvažujete o navýšení hypotéky, vždy sa najskôr poraďte s odborníkom, ktorý preverí vašu aktuálnu bonitu a možnosti v rôznych bankách. Niektoré banky sú flexibilnejšie a dokážu navýšenie riešiť rýchlejšie, iné žiadajú úplne novú žiadosť aj znalecký posudok.

Vhodný moment je najmä vtedy, keď vám končí fixácia alebo keď sa zvýšila hodnota vašej nehnuteľnosti. Dôležité je navýšenie nebrať ako samozrejmosť, pre banku ide vždy o nový úver, aj keď na rovnakú nehnuteľnosť.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: pexels.com