Založenie druhej nehnuteľnosti pri hypotéke: kedy sa to oplatí a čo všetko banka sleduje

Autor: hypoconsulting.sk, redakčne upravené
10.11.2025 (11:00)

Pri kúpe nehnuteľnosti alebo navýšení hypotéky sa môže stať, že hodnota zakladaného bytu nestačí na požadovanú výšku úveru. Vtedy prichádza do úvahy riešenie, ktoré banky poznajú ako založenie druhej nehnuteľnosti. Ako sa počíta výška zabezpečenia a kedy môžete druhú nehnuteľnosť vyňať?

Ide o bežný postup, ktorý má svoje špecifiká. Vysvetlíme to na modelovom príklade.

Katarína kupuje dom, no chýba jej 30 000 eur

Katarína si našla rodinný dom v hodnote 250 000 eur. Banka jej vie poskytnúť hypotéku len do 80 % hodnoty zabezpečenia, teda maximálne 200 000 eur. Keďže vlastné úspory nestačia, rozhodne sa založiť aj byt, ktorý vlastní s rodičmi, aby zvýšila hodnotu zabezpečenia a mohla získať potrebnú sumu.

• Hypotéka na byt s ťarchou
• Môžem si na hypotéku kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí?
• Výška príjmu vs. Hypotéka
• 5 faktorov výhodnej hypotéky, ktoré musíte poznať ešte pred jej výberom
• Hypotéka pre Ukrajincov: aké podmienky musia splniť a čo banky reálne akceptujú
• Ako získať najnižšiu úrokovú sadzbu na hypotéke? Úrok z reklamy vs. realita
• O koľko si môžem navýšiť hypotéku, aby banka znovu neoverovala môj príjem?
• Spolufinancovanie bytu: Ako na spoločnú hypotéku bez zbytočných rizík?

Kedy sa zakladajú dve nehnuteľnosti

Založenie dvoch nehnuteľností banka umožní najmä v prípadoch, keď:

• hodnota jednej nehnuteľnosti nestačí na požadovanú sumu úveru
• klient nemá dostatok vlastných zdrojov
• potrebuje vyššie LTV (napr. 90 % namiesto 80 %)
• chce využiť druhú nehnuteľnosť ako dočasné zabezpečenie, kým dokončí novú nehnuteľnosť

Tento postup je bežný napríklad pri kúpe domu a súčasnom predaji bytu, pri výstavbe alebo pri refinancovaní s navýšením.  

Ako banka počíta hodnotu zabezpečenia

Banka stanoví hodnotu každej nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku alebo interného ocenenia. Pri dvoch nehnuteľnostiach sa hodnota zabezpečenia spravidla sčíta, napríklad:

• byt 120 000 eur
• dom 250 000 eur
• celková hodnota zabezpečenia je teda 370 000 eur

Ak klient žiada úver 250 000 eur, vychádza LTV = 250 000 / 370 000 = 67,5 %.

To znamená, že banka poskytuje úver na 67,5 % hodnoty zabezpečenia, čo je bezpečné pre banku aj pre klienta.

Čo všetko môže byť druhou nehnuteľnosťou

Banky akceptujú ako dodatočné zabezpečenie najčastejšie:

• byt (v osobnom vlastníctve)
• rodinný dom
• rekreačný dom alebo chatu (ak má prístupovú cestu a základné inžinierske siete)
• stavebný pozemok
• apartmán - podľa lokality a právneho režimu (nie vždy)

Pri rekreačných objektoch, apartmánoch či pozemkoch sa väčšina bánk správa opatrnejšie. Hodnotu zvyčajne znižujú alebo požadujú, aby hlavné zabezpečenie tvorila „klasická“ nehnuteľnosť na bývanie.

Kedy môžem druhú nehnuteľnosť vyňať

Druhú nehnuteľnosť možno z úveru vyňať vtedy, keď:

• zostatok úveru klesne tak, že hodnota hlavnej nehnuteľnosti postačuje ako zabezpečenie
   
• hodnota hlavnej nehnuteľnosti stúpla (napr. po rekonštrukcii alebo prehodnotení ceny)
   
• banka s tým súhlasí a LTV po vyňatí nepresiahne jej interný limit (najčastejšie 80 %)

Vyňatie prebieha na základe žiadosti klienta, banka si spravidla vyžiada nové ocenenie a po schválení uvoľní záložné právo z druhej nehnuteľnosti.

Je vyňatie druhej nehnuteľnosti spoplatnené?

Áno, aj keď poplatky bývajú rôzne, v závislosti od aktuálnych cenníkov bánk. Zvyčajne ide o administratívny poplatok od 150 eur a platí sa aj nový znalecký posudok.

Na čo si dať pozor

• Ak druhú nehnuteľnosť vlastní iná osoba (napr. rodičia), musí s ňou súhlasiť ako spoluzáložca
   
• Po vyňatí záložného práva banka podáva návrh na výmaz z katastra
   
• Nie každá banka akceptuje rekreačné objekty. Overte si vopred, aké typy nehnuteľností sú pre ňu vhodné

Odporúčanie hypotekárneho špecialistu

Založenie druhej nehnuteľnosti môže byť veľmi efektívny spôsob, ako získať vyšší úver bez nutnosti spotrebného financovania. Zároveň však ide o záväzok, ktorý sa dotýka aj druhej strany, ak je druhá nehnuteľnosť vo vlastníctve rodiny, treba mať jasne dohodnuté pravidlá.

Vyňatie nehnuteľnosti je možné, no vždy až po splnení podmienok banky a so súhlasom všetkých strán. Pred samotným založením sa oplatí konzultovať, ktorú nehnuteľnosť využiť a ako nastaviť úver tak, aby ste sa k uvoľneniu dostali čo najskôr.
 


Tweet