Hypotéka a znalecký posudok. Tieto doklady budete potrebovať na jeho vybavenie

Autor: redakcia
12.06.2024 (13:40)

Znalecký posudok musíte priložiť k žiadosti o hypotéku. Bez neho vaša hypotéka nebude schválená. Poradíme vám, ako ho vybaviť čo najjednoduchšie.

Prečo banka chce znalecký posudok

Odborný znalecký posudok je dokument, v ktorom znalec ohodnotí nehnuteľnosť a určí jej skutočnú hodnotu. Kúpna cena a skutočná hodnota nie je to isté. Kúpna cena bytu/domu je často premrštená, preto banka prihliada na skutočnú hodnotu vypočítanú znaleckým posudkom.

Ak si chcete kúpiť byt za 200 000 eur, no znalec ho ohodnotí len na 180 000 eur, banka vám požičia max. 90 % z tejto sumy, čiže 162 tisíc. Ak je kúpna cena nižšia ako hodnota v posudku, banka bude brať do úvahy nižšiu cenu, teda kúpnu. Je to preto, že reálnejšie vypovedá o sume, za ktorú by sa dala nehnuteľnosť na trhu predať.

Znalecký posudok bude banka vyžadovať aj pri refinancovaní hypotéky a konsolidácii úverov. Pri konsolidácii musí mať založená nehnuteľnosť dostatočnú hodnotu, aby pokryla všetky úvery, ktoré chcete spojiť. Pri znaleckom posudku sa presná platnosť neurčuje. Ak kupujete nehnuteľnosť, znalecký posudok pri tomto účele má platnosť zvyčajne jeden rok. Ak chcete hypotéku refinancovať alebo konsolidovať. Postačí vám aj starší, no nemal by byť starší viac ako 5 rokov.

Kto môže vypracovať znalecký posudok

Odborný znalecký posudok môže vypracovať len znalec, ktorý je zapísaný v zozname Ministerstva spravodlivosti SR v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti.

Vypracovanie znaleckého posudku na byt zvyčajne trvá kratšie, ako na dom. To, ako dlho budete čakať na posudok závisí aj od vyťaženosti znalca. Zvyčajne to trvá niekoľko dní, pri domoch týždeň-dva.

Koľko zaplatíte za znalecký posudok?

Ceny napriek Slovenskom nie sú rovnaké a závisia od nehnuteľnosti (dom/byt), regiónu, lokality, času a vašej dohody so znalcom. Pripravte sa na cenu 200-600 eur. V cene zvyknú byť zarátané dve až tri kópie. Za ďalšie kópie budete musieť priplatiť.

Interný znalec banky vs. externý znalec – čo sa vám oplatí viac?

Interný znalec banky

+ je to rýchlejšie
+ banka môže preplatiť náklady na posudok
+ banka tento posudok ďalej neposudzuje
- posudok nemôžete použiť v inej banke

Externý znalec

+ posudok môžete použiť vo viacerých bankách
+ väčšina bánk akceptuje všetkých znalcov zapísaných v zozname MS SR
- cena
- rýchlosť
- banka posudok ešte interne kontroluje

Znalecný posudok vypracovaný externým znalcom banka ešte interne kontroluje a zistenú hodnotu nehnuteľnosti môže upraviť (väčšinou znížiť). Rozdiely v hodnotách by však nemali byť veľké, všetci znalci by sa mali riadiť zákonom a dodržiavať určité hranice.

Pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti znalec posudzuje lokalitu, inžinierske siete, počet podlaží, vybavenie, technický stav, stavebné úpravy, druh bytového jadra, steny, obklady, systém kúrenia, celkovú podlahovú plochu. Pri domoch sa posudzujú aj ďalšie prístavby, pozemok, garáž, studňa a prístup k domu. Okrem vyššie uvedených parametrov banka posudzuje aj občiansku vybavenosť v okolí, pracovné príležitosti v regióne a skladbu lokálneho obyvateľstva. Hodnota nehnuteľnosti sa môže meniť aj podľa situácie na realitnom trhu.

Aké doklady potrebujete na vybavenie znaleckého posudku

1. Znalecký posudok na byt

  • aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (list vlastníctva)
  • aktuálnu kópiu z katastrálnej mapy
  • doklad o veku bytového domu
  • doklad o nadobudnutí bytu
  • pôdorys bytu (môže ho vyhotoviť aj znalec)

2. Znalecký posudok na dom

  • aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (list vlastníctva)
  • aktuálnu kópiu z katastrálnej mapy na pozemok, na ktorom sa dom nachádza
  • doklad o veku stavby (kolaudačné rozhodnutie)
  • projektovú dokumentáciu

3. Znalecký posudok na pozemok

  • aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (list vlastníctva)
  • aktuálnu kópiu z katastrálnej mapy
  • overený geometrický plán (od autorizovaného geodeta, ktorý potvrdia na katastri)
  • územno-plánovaciu informáciu (územné rozhodnutie, stavebné povolenie)

Zdroj: VÚB, Foto: Ivan Sedlák