Prenos hypotéky na inú nehnuteľnosť, resp. zmena založenej nehnuteľnosti

Autor: redakčne upravené
28.03.2022 (15:00)

Poradíme, ako treba postupovať, ak chcete vyňať pôvodnú nehnuteľnosť, ktorú máte založenú na hypotéke a nahradiť ju inou vhodnou nehnuteľnosťou.

Počas trvania hypotéky je občas nevyhnuté urobiť na nej nejaké zmeny- predĺžiť splatnosť, vyňať spoludlžníka, a pod. Jednou zo zmien, s ktorou sa banky stretávajú dosť často, je zmena založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke. Niekedy sa tento úkon označuje aj termínom „prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť“, čo nie je celkom správne, no dôležité je, že sa pod tým myslí rovnaký úkon.

Zmena založenej nehnuteľnosti na hypotéke

Dlžníci robia túto zmenu na hypotéke pomerne často. Jej podstatou je vyňatie pôvodnej nehnuteľnosti, ktorú majú na hypotéke založenú a jej nahradenie inou vhodnou nehnuteľnosťou. Najčastejšími dôvodmi tejto zmeny sú:

1. Kolaudácia novopostaveného rodinného domu

Často sa stáva, že pri výstavbe rodinného domu žiadatelia o hypotéku založia inú nehnuteľnosť ako rozostavanú stavbu. Pri výstavbe je podstatne jednoduchšie požiadať napríklad o bezúčelovú hypotéku so založením inej skolaudovanej nehnuteľnosti, napríklad vlastného bytu alebo rodičovskej nehnuteľnosti. Založenie iného domu alebo bytu je riešením len na čas, kým žiadatelia nový dom postavia a skolaudujú. Po kolaudácií je možné napr. rodičovskú alebo inú nehnuteľnosť vyňať a založiť novopostavený rodinný dom.

2. Predaj pôvodne založenej nehnuteľnosti a kúpa novej nehnuteľnosti

Nie je výnimkou, keď si ľudia chcú nechať existujúcu hypotéku pri predaji pôvodného bytu a následnej kúpe nového bývania. Je pravdou, že jednoduchšie je pri predaji nehnuteľnosti zároveň aj vyplatiť súčasnú hypotéku a pri kúpe novej požiadať o novú, možno aj výhodnejšiu. Aj keď je to najjednoduchšia možnosť, pre niektorých klientov nemusí byť najlepšia. Buď z dôvodu, že zmena založenej nehnuteľnosti pri zachovaní pôvodného úveru je lacnejšia (klient sa vyhne poplatku za predčasné splatenie), alebo pre niektorých klientov je toto riešenie jediné, pretože aktuálne by novú hypotéku v žiadnej banke nedostali.

Prenos hypotéky na inú nehnuteľnosť nie je vždy realizovateľný, pretože vyžaduje súhlas predávajúceho so zriadením záložného práva už pred procesom prevodu vlastníckych práv na nového vlastníka.

3. Ďalšie situácie vyžadujúce zmenu založenej nehnuteľnosti

Zmenu založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke často vyžadujú aj iné situácie, ktorými môžu byť rozvod manželov a súvisiace vysporiadanie ich majetku alebo potreba uvoľnenia ťarchy z iných dôvodov, ktorých môže byť nespočetne veľa.

Ako preniesť ťarchu na inú nehnuteľnosť - postup a podmienky

Zmena založenej nehnuteľnosti vo vzťahu k banke je podmienená niekoľkými povinnými krokmi, pretože hypotéka ani na chvíľu nemôže ostať bez dostatočného zabezpečenia.
  • žiadosť – v prvom rade je potrebné v banke o zmenu založenej nehnuteľnosti oficiálne požiadať, žiadosť musia na pobočke banky podať dlžníci na hypotéke

  • predloženie znaleckého posudku – aby banka mohla so zmenou súhlasiť, potrebuje novú nehnuteľnosť poznať a akceptovať ju. Na to jej poslúži aktuálny znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorá bude založená po zmene

  • schválenie a súhlas banky – keď banka posúdi vhodnosť novej nehnuteľnosti a zakceptuje jej hodnotu vzhľadom k aktuálnemu zostatku hypotéky, zmenu zabezpečenia schváli

  • nové záložné zmluvy – okrem dodatku k úverovej zmluve o zmene zabezpečenia hypotéky banka vystaví aj nové záložné zmluvy, ktoré treba podať na katastri. Najskôr musí na katastri prebehnúť zápis záložného práva na liste vlastníctva k novej nehnuteľnosti, až po zriadení ťarchy banka vystaví kvitanciu, na základe ktorej dôjde k výmazu pôvodnej ťarchy a nehnuteľnosť tak ostane voľná.

Poplatky súvisiace so zmenou nehnuteľnosti

Pri procese zmeny zakladanej nehnuteľnosti treba počítať s týmito poplatkami:
- poplatok za vypracovanie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť
- poplatok za zmenu na hypotéke v banke
- poplatok za vklad záložných zmlúv na katastri
- poistenie nehnuteľnosti, ktoré musí byť vinkulované v prospech banky podobne ako pri pôvodnej nehnuteľnosti.

Dokopy sa tieto náklady môžu vyšplhať do výšky až niekoľkých stovák eur.

Prenos ťarchy zo skolaudovanej nehnuteľnosti na pozemok

Jednou z alternatív pri zmene založenej nehnuteľnosti je aj prenos ťarchy na hypotéke zo skolaudovanej nehnuteľnosti na pozemok. Za určitých okolností je možné urobiť aj tento typ zmeny, záleží ale od mnohých faktorov, ktorými sú zostatok hypotéky, hodnota pozemku, nové LTV, ale aj pôvodný účel hypotéky a ostatné jej parametre. Banky takéto prípady posudzujú individuálne.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: redakcia