Je možné použiť hypotéku na kúpu bytu, ktorý je v exekúcii?

Autor: redakčne upravené
20.10.2020 (14:16)

Mnohí ľudia v prípade, že majú dlžoby, ktoré už vymáhajú exekútori, svoje nehnuteľnosti musia predať, pretože by sa mohlo stať, že by o nehnuteľnosť zaťaženú exekúciou aj tak prišli. Ako treba postupovať, ak takú nehnuteľnosť chcete kúpiť?

Exekútor má podľa zákona právo zaťažiť nehnuteľnosť dlžníka záložným právom, ak bol zo strany akéhokoľvek veriteľa daný príkaz na vykonanie exekúcie. Záložné právo je v prospech exekútora. Takýmto spôsobom sa exekútor snaží prinútiť dlžníka splatiť svoje dlhy. Ak dlžník svoj dlh nesplatí, exekútor môže dať príkaz dražobnej spoločnosti na predaj danej nehnuteľnosti za účelom vyplatenia podlžností, ktoré sú predmetom exekúcie.

Predaj nehnuteľnosti s exekúciou

Mnohí ľudia v prípade, že majú dlžoby, ktoré už vymáhajú exekútori, svoje nehnuteľnosti musia predať, pretože by sa mohlo stať, že by o nehnuteľnosť zaťaženú exekúciou aj tak prišli. Ak ju predávajú sami, majú šancu predať ju za lepšiu cenu, ako keby išla do dražby. Predať takýto byt nie je jednoduché, ale je to možné. Pri predaji nehnuteľnosti, na ktorej viazne ťarcha exekúcie, musí byť v kúpnej zmluve obsiahnuté, že exekúcia existuje a že predajom nehnuteľnosti bude dlžná suma v prospech exekúcie vyplatená. Je to podobný proces, ako keď sa uskutočňuje predaj nehnuteľnosti s hypotékou. Exekútor pritom musí vydať súhlas s predajom zaťaženej nehnuteľnosti s vyčíslením dlžnej sumy.

• Poistenie zakladanej nehnuteľnosti k hypotéke – na čo si dať pozor?
• Konsolidácia úverov a odklad splátok súvisiaci s COVID-19 
• V čom spočíva hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť?
• Aká fixácia úroku na hypotéke je najlepšia?

Kúpa nehnuteľnosti s exekúciou a hypotéka

Aj napriek tomu, že banky neradi vidia na nehnuteľnosti, ktorú majú zobrať do zabezpečenia na hypotéke, iné ťarchy, stále existujú možnosti, ako sa dostať k úveru na kúpu takej nehnuteľnosti. Najčastejšími možnosťami, ako môžete získať od banky hypotéku na kúpu bytu alebo domu s exekúciou, sú:

1) požiadať o hypotéku so založením inej, vhodnej nehnuteľnosti, pričom po vymazaní všetkých tiarch máte možnosť v banke po čase požiadať o zmenu zabezpečenia, čiže vyňať inú nehnuteľnosť a založiť kúpenú nehnuteľnosť. Tento krok ale môže byť riskantný, pretože neviete vopred, v akej výške sú dlhy predávajúceho a či počas procesu predaja nevznikne nová exekúcia, ktorá znemožní prevod problémovej nehnuteľnosti na vás.

• Ako ovplyvní vašu hypotéku zmena zamestnania? Užitočné rady z praxe.
• Novostavba vs. starší byt alebo dom – do čoho investovať?
• Čo ak zaplatím realitke zálohu na byt a nedostanem hypotéku?
• Hypotéka na kúpu chaty, apartmánu, ateliéru a iných neštandardných nehnuteľností – ako na to?
• Najčastejšie problémy pri vybavovaní hypotéky

2) požiadať o hypotéku rovno so založením nehnuteľnosti, na ktorej je ťarcha exekúcie. Táto forma je pre vás ako kupujúcich bezpečnejšia, pretože banka ako obozretný veriteľ pre vás bude pri procese schvaľovania a nastavenia podmienok vašej hypotéky svojim spôsobom garantom úspešného prevodu exekuovanej nehnuteľnosti na vás ako nového vlastníka.

Proces vybavenia hypotéky pri kúpe nehnuteľnosti s exekúciou

Dostať hypotéku na kúpu problémovej nehnuteľnosti naozaj nebude jednoduché. Banky sú opatrné a potrebujú mať istotu, že predaj bude mať hladký priebeh. Niektoré banky vôbec exekúciu na liste vlastníctva zakladanej nehnuteľnosti neakceptujú, niektoré sú ochotné schváliť hypotéku na kúpu aj takejto nehnuteľnosti, väčšinou ale volia individuálny prístup. Rozhodujúcimi sú hlavne počet exekúcií, ich výška a dôvod. Ak má predávajúci exekúciu z dôvodu napr. nezaplatenej pokuty za nejaký priestupok z minulosti a výška dlhu je podstatne nižšia ako hodnota nehnuteľnosti, je schválenie hypotéky na takú nehnuteľnosť pravdepodobnejšie, ako keď je na liste vlastníctva viac exekúcií napríklad z titulu podlžností v poisťovniach či daňovému úradu.

Základná podmienka schválenia hypotéky

Základnou podmienkou schválenia hypotéky so založením exekuovanej nehnuteľnosti je súhlas exekútora s predajom nehnuteľnosti a jeho prísľub s uvoľnením záložného práva s vyčíslením výšky dlhu súčasného vlastníka ku dňu uhradenia dlžnej časti. Dlžná suma totiž musí byť uhradená priamo bankou na účet exekútora, ktorý sa zároveň zaväzuje, že po pripísaní dlžnej sumy exekúcie vystaví kvitanciu a doručí ju na kataster, ktorý záložné právo exekúcie z listu vlastníctva vymaže. Tým pádom nehnuteľnosť ostane bez ťarchy exekútora a kataster môže zapísať novú ťarchu - záložné právo banky.

Odporúčania odborníkov

Pri kúpe bezproblémovej nehnuteľnosti je vybavenie hypotéky oveľa jednoduchšie. Ak budete chcieť kúpiť nehnuteľnosť s ťarchou exekúcie, buďte obzvlášť opatrní. Pýtajte si od realitnej kancelárie alebo vlastníka list vlastníctva a skontrolujte si, či na ňom nie sú ťarchy, ktoré by mohli znemožniť jej kúpu. Ešte pred zaplatením rezervačnej zálohy si overte, či je možné vami vybranú nehnuteľnosť financovať formou hypotéky.
 


Tweet