Ako funguje nájomné bývanie v praxi?

Autor: redakčne upravené
04.09.2023 (14:00)

Nájomné bývanie na Slovensku je čoraz viac diskutovaná téma, avšak málokto vie, ako to celé v praxi funguje, resp. bude fungovať. Nájomné byty by mohli byť riešením situácie vysokých úrokov na hypotékach a vysokých cien nehnuteľností.

Štátom podporované nájomné bývanie je nový model v oblasti bývania a je určené pre skupiny obyvateľov s nižšou a strednou výškou príjmu. Tento projekt vypĺňa medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou nehnuteľnosti na hypotéku.

Situácia v minulosti bola priaznivá v prospech kúpy nehnuteľnosti a na základe toho nebol väčší dôvod na rozvoj nájomného bývania. Ceny nehnuteľností, ešte pred ich prudkým nárastom, ktorý sa začal okolo roku 2020, boli relatívne nízke. V spojení s nízkymi úrokovými sadzbami na hypotékach okolo 1% malo za následok, že mnoho ľudí siahalo po voľbe kúpy nehnuteľnosti. Podiel vlastníctva nehnuteľností na Slovensku tak za posledné roky ešte vzrástol, pričom dosiahol hodnotu až 91%, vysoko and priemerom v EU (70%).

Situácia sa však za posledný rok/dva výrazne zmenila. Kúpa vlastného bývania sa stáva čoraz komplikovanejšia, najmä pre mladých ľudí, ktorí si už nehnuteľnosť skrátka nemôžu dovoliť. V slovenskej domácnosti žije v priemere 2,9 osôb, pričom priemer EU je 2,3 osoby na domácnosť. Preto sa hovorí, že Slovenské domácnosti sú preplnené.

Kto stavia nájomné byty?

Realizáciu stavby nájomného bývania vykonáva buď samotný štát/obec, investor alebo developer. Obdobne ako štát, investor je taktiež schopný a je mu umožnené si celú výstavbu od projektu až po nájdenie nájomcov riešiť sám, bez ďalších strán. Investorom v súvislosti so štátom podporovaným nájomným bývaním sa môže stať ktokoľvek, kto splní 8 štátom stanovených kritérií, pričom najprísnejšie je, že investor v minulosti bol alebo v súčasnosti je vlastníkom aspoň 10 000 bytov využívaných pre účely nájomného bývania. Momentálne máme na Slovensku 2 takýchto investorov - Kooperativa poisťovňa, a.s. Vienna Insurance Group (Kooperativa) so sídlom v Bratislave a WBG Wohnen und Bauen Gesellschaft mbH (WBG) so sídlom vo Viedni.

Výhody a nevýhody rôznych typov bývania

vyhody_nevyhody_bevanie

Zefektívnenie výstavby nájomných bytov

Plán štátu je mať 40000 nájomných bytov do roku 2030, s cieľom postaviť 5000 bytov ročne. Na jednej strane má nájomné bývanie v pláne stavať štát, resp. jednotlivé mestá/obce od naplánovania projektu, cez samotnú výstavbu až po nasťahovanie nájomcov. Na druhej strane, štát túto úlohu nedokáže splniť v takom rozsahu v akom by bolo potrebné a už vôbec nie v rozsahu v akom sa zaviazal, a preto musí urobiť potrebné kroky na to, aby sa do tejto schémy zapojili aj ďalšie strany - developeri a investori. Efektivita výstavby je jedným z najdôležitejších atribútov, aby bolo štátom podporované nájomné bývanie dostatočne atraktívne aj pre developerov, nakoľko záujem zo strany ľudí je viac než dostatočný. Jedným z týchto krokov je znížená DPH na 5% pre developerov, ktorá je garantovaná na najbližších 50 rokov, za predpokladu, že projektom nájomného bývania musí byť vždy bytový dom s minimálne 20 bytmi, pričom každý byt musí mať rozlohu najmenej 27 m2 a najviac 90 m2. Automaticky to neznamená, že ak sa developer rozhodne postaviť takýto bytový dom, musí ísť výlučne o byty určené na nájomné bývanie. Ten sa môže rozhodnúť, že postaví bytový dom so 100 bytmi, pričom 40 z nich vyhradí pre nájomné bývanie a zvyšok buď predá alebo prenajme po vlastnej osi.

Forma projekcie a výstavby nájomného bývania

Projekcia a výber metódy musí byť jasný už na samom začiatku projektu, nakoľko výrazne ovplyvňuje samotný povoľovací proces a komunikáciu s úradmi a potrebami investora.

Predtým než sa začne samotná výstavba, je dôležité naprojektovať bytový dom s cieľom, aby sa postavil čo najrýchlejšie, cenovo najefektívnejšie ale samozrejme najkvalitnejšie. V súčasnosti sa bytové domy stavajú klasikou metódou monolitickej konštrukcie, princíp spočíva v betonáži jednotlivých poschodí a stropných konštrukcií do predpripraveného „debnenia“. Betón následne „zreje“ 7 – 14 dní a potom sa pokračuje s ďalším poschodím. Toto výrazne predlžuje čas/ finančné náklady na samotnú stavbu. Práve preto posledných 50 rokov vývoj v západnej Európe smeroval k urýchleniu výstavby a to použitím tzv. prefabrikátov a/ alebo filigránov (stien a stropov), ktoré sú pred-vyrobené a dopravené na stavbu. Ich osadenie, spojenie do komplexu základne stavby skracuje proces výstavby o 20 – 40 % voči monolitickej metóde. Ďalšou a do budúcnosti dôležitou výhodou je zníženie počtu profesií na stavbe (viazači a robotníci s debniacou technikou). Pri použití prefabrikátov na stavbe bude potrebných menej robotníkov s nižšou kvalifikáciou čo v konečnom dôsledku urýchli a zefektívni výstavbu nájomných bytov. Žiaľ na Slovensku a Česku momentálne nemáme výrobcov pre tieto typy, avšak to by sa malo zmeniť vytvorením dopytu, či už zo strany developerov alebo štátu.

V procese výstavby úlohu buď preberie štát alebo developer alebo investor. Ak úlohu preberá štát, buď si výstavbu zabezpečí sám, alebo si zazmluvní developera, ktorý mu za vopred daných podmienok doručí bytový doma a po dokončení sa vlastníkom stane štát. Obdobne to funguje, aj keď si výstavbu si zabezpečuje investor – buď po vlastnej osi alebo cez developera, od ktorého dokončený bytový dom odkúpi za vopred dohodnutých podmienok.

Existujúce projekty nájomného bývania

Medzi už existujúce projekty patrí napr. Lomená Residence v Košiciach dokončená v 2020, pri ktorej úlohu developera aj investora prevzala Kooperativa. Bytový objekt priniesol 60 apartmánov. Ďalším projektom je Arboria Apartments v Trnave, ktorá bola dokončená v štvrtom kvartáli 2021. Na strane developera bol Lucron a na strane investora Kooperativa. Samotná transakcia začala v 2018 a Lucron sa v nej zaviazal doručiť bytový dom s 51 apartmánmi, retailovými prevádzkami a podzemným parkoviskom.

V poslednom kroku, keď už bytovka stojí a je pripravená prijímať nájomcov, úlohu ich dodania môže prevziať takmer ktorákoľvek strana, ktorá už v samotnom procese výstavby figurovala. Lucron, ako developer zabezpečil nájomcov do projektu Arboria, Kooperativa si sama zabezpečila nájomcov do projektu Lomená, avšak najväčšiu úlohu by mal však zohrať práve štát. Ten cez zoznam záujemcov o dané bývanie, kde sa už ľudia mohli prihlásiť sa vytvoril poradovník, ktorý má cez 30 000 – 40 000 čakateľov na pridelenie nájomného bytu. Ďalším príkladom nájomného bývania je projekt Andoma od spoločnosti Up. Ten ponúka výhradne pre zamestnávateľov možnosť zabezpečiť ubytovanie pre svojich zamestnancov. Zamestnávateľ môže svojm zamestnancom finančne prispievať na bývanie v nájomných bytoch. Zamestnávateľ môže prispieť až do výšky 4€/m2 plochy bytu, najviac však 360 € za mesiac, čim sa pre nájomcov, resp. zamestnancov stane dané ubytovanie atraktívnejším. Zároveň to pomáha riešiť problém s lokálnym nedostatkom ľudských zdrojov, ako aj problém so získaním a udržaním kvalitných zamestnancov. Andoma teda rieši bývanie pre zamestnancov pochádzajúcich z iných regiónov, či dokonca iných krajín a tým podporuje mobilitu. Vo svojej podstate sú to zamestnanecké byty, ktoré ale spadajú do konceptu nájomného bývania.
 
Foto: Farah, Burst.shopify.com