Koľko stojí zmena v zmluve na hypotéku? Čo vám banka dovolí a nedovolí zmeniť

Autor: redakcia
04.06.2025 (11:00)

Keďže hypotéka je úver na dlhé obdobie, z času na čas v ňom potrebujete urobiť nejakú zmenu. Niektoré zmeny vám banka spraví zadarmo, za niektoré si musíte zaplatiť a niektoré vám ani nedovolí. Banky.sk zmapovali, koľko stoja zmeny v úverovej zmluve a ktorá banka je pri nich najústretovejšia.

Či už chcete zmeniť adresu bydliska, dobu splácania alebo deň splátky úveru, všetko sú to úkony, ktoré menia pôvodnú zmluvu. Nie všetky zmeny sú bez poplatku, nie každá sa dá urobiť online.

Zmeny v zmluve bez poplatku

Banky umožňujú klientom robiť drobné zmeny v zmluve ako zmena adresy, telefónneho čísla alebo e-mail, bez poplatku. Zadarmo je aj zmena čísla účtu na splácanie hypotéky.

Bez poplatku je aj mimoriadna splátka počas výročia fixácie. Niekedy na tejto zmene ušetríte aj mimo výročia. Niektoré banky (VÚB, Tatra Banka, SLSP, ČSOB, UniCredit Bank) umožňujú splatiť 20 % zo zostatku úveru raz ročne bez poplatku.

Predčasné splatenie hypotéky počas výročia fixácie je podľa zákona tiež zadarmo.

Hypotekárny špecialista Slavomír Molnár rozdeľuje zmeny na úverovej zmluve na technické a netechnické. Medzi najčastejšie netechnické zmeny patria napríklad zmena poistenia nehnuteľnosti alebo zmena dňa splátky. Tieto zmeny sú vo väčšine bánk zdarma. Banky umožňujú rôzne zmeny zmluvných podmienok, sú také, ktoré podliehajú schvaľovaciemu procesu ale aj také, ktoré vedia vyriešiť priamo pracovníci pobočiek „na počkanie“ bez schvaľovania. “Čím viac ľudí sa do procesu riešenia požiadavky klienta zapojí, tým sa zvyšuje výška poplatku,” vysvetľuje Zdenka Bošková, produktová špecialistka na úvery z Finportalu. Napríklad ČSOB účtuje za zmenu zmluvných podmienok 180 eur, no pokiaľ sa jedná o predĺženie termínu na splnenie záväzkov, klient zaplatí len 50 eur a v prípade zmeny účtu pre splácanie a zmeny termínu splátky je poplatok 65 eur.

Zásadnejšie zmeny sú spoplatnené

Medzi technické zmeny patria napríklad:
  • vyňatie spoludlžníka z hypotéky
  • vyňatie alebo zmena zakladanej nehnuteľnosti
  • prehodnotenie úrokovej sadzby banky
Za tieto zmeny zaplatíte poplatok podľa cenníka vo výške od 150 do 200 eur.
 

 

Poplatok za zmenu v hypotekárnej zmluve

Slovenská sporiteľňa

149 eur (napr za  zmena / doplnenie dlžníka, predmetu zabezpečenia, zmena lehoty splatnosti úveru)

VÚB

200 eur (účtuje sa aj v prípade zrušenia/zmeny poistenia schopnosti splácať úver a zrušenia poistenia založenej nehnuteľnosti, ak bolo dohodnuté spolu s hypotekárnou zmluvou)

Tatra banka

150 eur

ČSOB

180 eur

Prima banka

150 eur

UniCredit bank

166 eur

365.bank

200 eur

mbank

170 eur

Fio banka

145 eur (navýšenie úveru a zmena založenej nehnujteľnosti)

55 eur (iná zmena)

BKS

300 eur

Určite si zaplatíte za zmeny v zmluve, ktoré pre banku znamenajú zvýšené riziko, vyššie náklady alebo stratu budúceho výnosu. Zmena založenej nehnuteľnosti je tiež drahá. Ide o to, že táto zmena si vyžaduje nový znalecký posudok, nové zmluvy a administratívu navyše. K poplatku za zmenu v hypotekárnej zmluve musíte ešte pripočítať poplatok za znalecký posudok a poplatok za kataster.

Pri rozvode alebo úmrtí sa často mení osoba na zmluve. Ide o zmenu dlžníka alebo spoludlžníka. Banky vtedy vyžadujú nový úverový posudok a opäť schvaľujú bonitu nového dlžníka. Zvyčajne si za to vypýtajú poplatok od 150–200 eur.

Najdrahšie zmeny

Medzi najdrahšie zmeny patrí predčasné splatenie hypotéky mimo výročia fixácie. Tento poplatok je limitovaný zákonom a maximálne môže byť vo výške 1% zo sumy, ktorú chcete splatiť, čo sa pri vysokých sumách môže vyšplhať na stovky eur. Ušetriť môžete tak, že využijete bezplatné splatenie pri výročí fixácie, alebo využijete mimoriadne splátky bez poplatku, ak ich vaša banka ponúka.

Zmeny nerobte často a ušetríte

Odborníci na hypotéky radia, aby ste zmeny na úverových zmluvách robili čo najmenej a využili lehoty, keď sa dajú robiť bez poplatku, napríklad pri výročí fixácie.
Pri žiadosti o zmenu zmluvných podmienok môžete banku požiadať aj o výnimku a odpustenie časti alebo celého poplatku. “Banka zváži, či ide o jej aktívneho klienta, aké služby využíva, či má na účet v danej banke poukazovaný príjem, ale aj to, či napríklad aktuálne nerieši s danou bankou novú hypotéku,” vysvetľuje Bošková.

V prípade, ak by bola vaša žiadosť zamietnutá, Bošková odporúča preveriť si možnosti v inej banke. “Je pravdepodobné, že prípadným refinancovaním úveru, by klient vyriešil svoju požiadavku alebo by mohol dosiahnuť schválenie výnimky vo svojej banke,” dodáva.

Na poplatkoch môžete ušetriť aj tým, že si o viacero zmien na zmluve požiadate v rámci jednej žiadosti. Budete tak platiť poplatok za vypracovanie len jedného dodatku k úverovej zmluve.

Online zmeny sú zadarmo, ale nie sú všade

Ušetriť na poplatkoch za zmeny môžete aj vtedy, ak požiadate o zmenu cez mobilnú aplikáciu alebo internet banking. Niektoré banky (Tatra banka, 365.bank) ponúkajú lacnejšie alebo bezplatné zmeny vykonané online. “VÚB si účtuje za zmenu poistenia nehnuteľnosti 50 eur, pokiaľ túto zmenu robíte na pobočke, ale ak dokumenty nahráte cez internet banking, zmena je zdarma,” radí Molnár.

Problém je, že väčšinu zmien na zmluve musíte robiť osobne na pobočke banky. “Napríklad pri zmene predmetu záložného práva je potrebné podpísať novú záložnú zmluvu. Tie sa následne doručujú fyzicky na kataster. Nie je možné ich podpisovať elektronicky,” vysvetľuje nutnosť chodiť do pobočky Bošková.

Jediná zmena, ktorú je možné robiť online vo väčšine bánk (nie všetkých) je zmena dátumu splátky.

Zmeny je možné robiť takmer hocikedy

Klient môže banku požiadať o zmenu zmluvných podmienok kedykoľvek a aj opakovane. Obmedzením však môže byť to, že o niektoré zmeny je možné prvýkrát žiadať až po uplynutí bankou stanovenej lehoty po čerpaní úveru. “Takouto zmenou je napríklad prehodnotenie úrokovej sadzby klienta,” upozorňuje Bošková.

Napríklad výmaz záložného práva z jednej nehnutelnosti a prenesenie na novú sa dá urobiť až po zapísaní tej druhej v katastri. To môže trvať mesiac aj dlhšie.

Nie všetky zmeny sú možné

Pri žiadosti o zmenu v zmluve by mal byť človek pripravený aj na to, že mu banka nevyhovie ani za poplatok. “Najčastejšie ide o zamietnutie vyňatia spoludlžníka, či vyňatie nehnuteľnosti, pokiaľ by banka usúdila, že tým môže byť ohrozené splácanie hypotéky,” dodáva Molnár.

V praxi sa to stáva napríklad po rozvode, keď chce jeden z partnerov prevziať hypotéku sám. Ak banka vyhodnotí, že nový jediný dlžník nemá dostatočný príjem alebo bonitu, zmenu zamietne.

Ak by chcel klient nahradiť založený byt v meste domom na vidieku, ktorý nemá takú hodnotu alebo sa dá ťažko predať, banka môže žiadosť zamietnuť.

Popáliť sa môže aj klient, ktorý má hypotéku na bývanie a chce ju použiť na podnikanie.To banka odmietne lebo sa jedná o iný typ úveru. Banka vám môže zamietnúť aj zmenu doby splácania alebo výšky splátky, ak zistí, že na to nemáte dostatočný príjem. Ak máte v minulosti záznamy o omeškaní splátok, banka vám môže zamietnuť akúkoľvek zmenu.

Flexibilita bánk je rôzna

Niektoré banky umožňujú zmeny iba na pobočke,vyžadujú zložité interné schvaľovanie (dlhší čas) či majú obmedzené možnosti úprav počas trvania fixácie.

Podľa skúsenosti Molnára medzi najústretovejšie banky z pohľadu zmien patrí Tatra banka. Vo všeobecnosti platí, že veľké banky sú ochotné zmeny robiť, ale nechajú si za ne aj zaplatiť. Menšie banky, ako napríklad Prima banka, patrí medzi menej flexibilné, čo sa týka zmien.

Najlepšou voľbou sú banky, ktoré majú veľa digitálnych možností obísť poplatky na pobočkách. Tam patria aj mBank či 365.bank.
 
Zdroj: Finportal, Slavomir Molnár, sadzobníky poplatkov, Foto: Laura BC, Burst.shopify.com