Úver vs. Hypotéka na rekonštrukciu. Čo sa vám oplatí viac?

Autor: redakčne upravené
20.05.2024 (10:00)

Pozreli sme sa na výhody a nevýhody jednotlivých úverov na rekonštrukciu. Ktorý sa vám oplatí najviac?

Rekonštrukciou nehnuteľnosti rozumieme údržbu, vylepšenie či modernizáciu. Rekonštrukčné práce zväčša navyšujú hodnotu nehnuteľnosti, vždy sa teda jedná o investíciu, ktorá má svoj význam. Rekonštrukcie môžu mať rôzny rozsah, niekedy sa jedná len o drobné úpravy, keď ale hovoríme o rekonštrukcii nehnuteľnosti, väčšinou sa jedná o rozsiahlejšie úpravy, ktoré niekedy vyžadujú dokonca aj stavebné povolenie, hlavne ak ide o rekonštrukciu rodinného domu. Keďže rekonštrukcia bytu alebo domu stojí pri dnešných cenách rádovo desiatky tisíc eur, v niektorých prípadoch aj viac ako 100.000 eur, je namieste povedať si aj o tom, ako je možné túto investíciu financovať formou úveru.

Spôsoby financovania rekonštrukcie

Náklady na rekonštrukciu podľa jej rozsahu a výhodnosti je možné financovať nasledovnými spôsobmi:

1. Hypotéka na rekonštrukciu nehnuteľnosti

Na rekonštrukciu domu/bytu ľudia často využívajú hlavne hypotéku, ktorej účelom je práve rekonštrukcia. Tento typ úveru je najvýhodnejší, pretože pri možnosti založiť nehnuteľnosť klienti môžu získať najnižšie úroky a vzhľadom k dobe splatnosti aj najnižšiu splátku. Vo väčšine bánk dnes už nie je potrebné rekonštrukčné práce dokladovať žiadnymi faktúrami ani bločkami, pri vyšších sumách bankám postačuje súpis vykonaných prác a fotodokumentácia, čiže fotky rekonštruovanej nehnuteľnosti pred a po rekonštrukcii. Pri rozsiahlejších rekonštrukciách, ktoré zmenia pôdorys rodinného domu, musia jeho vlastníci požiadať o stavebné povolenie. Pri rekonštrukcii bytov je zase potrebné v niektorých prípadoch ohlásiť stavebné práce správcovi bytového domu. Ak vlastník plánuje zbúrať niektoré steny, musí si vyžiadať súhlas a vyjadrenie odborníka na statiku budov. Hypotéku na rekonštrukciu je možné v bankách získať s 30-ročnou splatnosťou, s úrokovými sadzbami rovnakými ako pri iných účeloch a poskytujú ju všetky banky. Niektoré banky dokonca pri splnení určitých podmienok nepožadujú žiadne preukazovanie použitia peňazí, tzn. že takúto hypotéku je možné čerpať aj ako bezúčelovú.

2. Spotrebný úver na rekonštrukciu

Pokiaľ klient nemá nehnuteľnosť, ktorú by na hypotéke na rekonštrukciu založil, pretože ju už má založenú napríklad na skorší účel kúpy alebo výstavby a nepotrebuje vysokú sumu, je možné rekonštrukciu financovať aj spotrebným úverom. Dnes takmer všetky banky poskytujú spotrebné úvery ako bezúčelové, tzn. že klienti nemusia preukazovať žiadny účel. Doba splatnosti na takýchto úveroch je najviac 8 rokov a úrokové sadzby sa pohybujú priemerne v rozmedzí 5% až 9% ročne.

3. Úver zo stavebnej sporiteľne

Úver na rekonštrukciu bývania je možné získať aj v stavebnej sporiteľni. Tieto úvery sú ale prísne limitované, pretože použitie každého eura je potrebné stavebnej sporiteľni preukázať. Na druhej strane výhodou môže byť, že zo stavebnej sporiteľne môže žiadateľ dostať vyššiu sumu ako napr. z banky čerpaním spotrebného úveru bez založenia nehnuteľnosti, dokonca so splatnosťou až 30 rokov. Úrokové sadzby na stavebných úveroch alebo medziúveroch sa pohybujú na podobných úrovniach ako sadzby na spotrebných úveroch, čiže v priemere 5 až 7%.

4. Kombinácia viacerých účelov

Ďalšou možnosťou je refinancovanie existujúcej hypotéky s navýšením o náklady na rekonštrukciu. Niekedy je možné kombinovať hypotéku na rekonštrukciu s konsolidáciou ďalších úverov.

5. Hypotéka na rekonštrukciu s daňovým bonusom pre mladých

Jednou z možností, ako mať úver na rekonštrukciu bytu alebo domu lacnejší, je požiadať o hypotéku s účelom údržba nehnuteľnosti. Ak majú žiadatelia menej ako 35 rokov a ich hrubý priemer za predchádzajúci rok nepresiahol 1,3-násobku priemernej mzdy v národnom hospodárstve SR, môžu na tomto type hypotéky ušetriť a to formou daňového bonusu. Daňová povinnosť dlžníkov tak bude počas 5 rokov nižšia o polovicu zaplatených úrokov do výšky najviac 1200 eur. V prípade účelovej hypotéky na rekonštrukciu resp. údržbu nehnuteľnosti je potrebné banke zdokladovať účel použitia peňazí z úveru, a to buď faktúrami a bločkami alebo predložením položkového rozpočtu a fotodokumentáciu nehnuteľnosti pred a po jej realizácií.

6. Bezúčelová hypotéka

Pri rekonštrukcii je z praxe najjednoduchšie požiadať o bezúčelovú tzv. americkú hypotéku bez dokladovania účelu. V tomto prípade nie je potrebné banke predkladať faktúry, bločky, ani čestné prehlásenie použitia finančných prostriedkov. Je niekoľko bánk, ktoré poskytujú bezúčelovú hypotéku so štandardnými podmienkami, čiže s dobou splatnosti 30 rokov i úrokom rovnakým ako pri účelovej hypotéke. Takto je možné získať od 70% do 80% hodnoty nehnuteľnosti, v závislosti od banky. Čo sa týka ostatných poplatkov, sú rovnaké ako pri účelovej hypotéke.

7. Hypotéka na kúpu nehnuteľnosti a na rekonštrukciu – kombinovaný účel

Stáva sa, že ľudia si kúpia starší rodinný dom a následne ho chcú aj zrekonštruovať. Hypotéka na takýto kombinovaný účel môže byť značne komplikovaná, pretože v tomto prípade je rozhodujúce, aká je aktuálna a budúca hodnota domu, či klienti majú vlastné zdroje a podobne. Takéto hypotéky sú väčšinou schvaľované individuálne a % financovania je závislé od mnohých faktorov, napr. lokalita, prevedenie nehnuteľnosti, apod. Nezabúdajte, že je dôležité postupovať podľa pravidiel banky a ostatných dotknutých úradov, pretože banky trvajú na tom, aby všetky detaily týkajúce sa zakladaných nehnuteľností boli vysporiadané a v súlade so zákonmi a normami.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: redakcia