Čo by ste mali vedieť pred kúpou družstevného bytu

Autor: redakcia
15.01.2025 (14:00)

Družstevné byty nie sú na Slovensku veľmi rozšírené, no v budúcnosti môžu získať na popularite. Pripravili sme prehľad dôležitých informácií, ako kúpiť ale aj predať družstevný byt a na čo si dať pred kúpou pozor.

Družstevné byty z obdobia socializmu už boli dávno rozpredané do osobného vlastnícka a nové developeri začínajú stavať len veľmi opatrne.

V okolitých krajinách záujem o družstevné bývanie neustále rastie. V Česku takto býva okolo 12 percent obyvateľov. Vo Viedni skoro polovica ľudí žije v družstevných bytoch. Banky.sk sa pozreli na najdôležitejšie otázky spojené s družstevným bývaním.

Pre koho je družstevný byt dobrou voľbou?

Sú to väčšinou ľudia, ktorí z rôznych dôvodov (príjem alebo vek) nedosiahnu na hypotéku a majú už na bývanie našetrenú istú sumu. Sú preto schopní zaplatiť vstupný podiel na byte v bytovom družstve, ktorý môže byť aj 20 percent z celkovej ceny bytu. Môžu to byť aj rodičia pred dôchodkom, ktorí by chceli kúpiť byt deťom, no nemajú dosť peňazí na vyplatenie celej kúpnej ceny. Nedostanú ani hypotéku vzhľadom na vek alebo ju dostanú, ale s vysokou mesačnou splátkou, keďže si dobu splatnosti úveru nemôžu natiahnuť na desiatky rokov.

Výhodou je, že pri vstupe do družstva sa vek podielnikov neposudzuje.

Aké sú benefity družstevného bytu oproti hypotéke?

Po získaní podielu v družstve je model financovania družstevných bytov podobný financovaniu kúpy automobilu na lízing či hypotéke. Rozdiel je len v tom, že auto zvyčajne splácate kratšie, napríklad päť rokov. Úver v družstve je dlhodobý aj na obdobie 30 rokov, podobne ako pri hypotéke. V nájomnom v družstevnom byte postupne splácate úver, ktorý si zobralo družstvo.

Benefitom družstevného bývania je aj to, že členovia družstva sa nezadlžujú, pretože dlžníkom voči banke je družstvo. Zároveň všetky finančné záležitosti a administratívu vrátane poistenia nehnuteľnosti či zmeny fixácie vybavuje družstvo.

Aký je úrok?

Úroky, ktoré dostane družstvo na výstavbu družstevných bytov sú podobné ako úroky na hypotékach pre bežných klientov. Banka neposudzuje príjem majiteľa družstevného podielu, ale družstvo ako celok, ktoré spláca jeden spoločný úver.

Dá mi banka hypotéku aj na podiel v družstve?

Nie. Banky priamo na kúpu podielu v bytovom družstve nepožičiavajú. Na úver potrebujú zábezpeku vo forme inej nehnuteľnosti. Keďže podielnik v družstve byt nevlastní, ale len spláca družstvu, banka mu hypotéku neposkytne.
  • Najčastejšie problémy pri vybavovaní hypotéky
  • Môžem dostať hypotéku po osobnom bankrote?
  • Kúpna zmluva na byt - na čo netreba zabudnúť
Ak by však družstevný byt chcel od družstva odkúpiť do súkromného vlastníctva, tak mu banka požičia. “Poskytujeme účelovú hypotéku na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva,” potvrdzuje Dominik Miša, hovorca VÚB. Podmienky poskytnutia takého úveru na bývanie sú podobné ako pri hypotéke. Družstevný byt banka akceptuje ako zabezpečenie úveru na bývanie.

Existuje aj možnosť financovania bývania zo stavebného sporenia.

Je možný predaj podielu či celého družstevného bytu?

Áno, i keď nepredávate celý byt, ale len právo na jeho užívanie. Člen družstva môže počas celého obdobia byt prenajímať, predať (členské práva) alebo previesť svoj podiel na niekoho iného. Družstevný byt sa dá aj zdediť.

Prenájom družstevného bytu tretej osobe je možný len s písomným súhlasom družstva. Pri kúpe či prevode družstevného bytu musíte tiež spolupracovať s bytovým družstvom. To by vám malo poskytnúť vzor zmluvy o prevode práv a schváliť predaj či prevod práv. Bytové družstvo vám nemôže brániť odkúpiť byt do osobného vlastníctva.

Byt môžete kúpiť do osobného vlastníctva ak už máte splatenú anuitu. To je pravidelná platba, ktorú bytové družstvo vyberá od svojich členov na pokrytie nákladov na výstavbu alebo opravu bytového domu. Zvyčajne ide o pomernú časť úveru, ktorý si bytové družstvo vzalo.

Keď chce niekto družstevný byt predať, môže to urobiť bez konzultácie s družstvom a hľadá si kupcu sám či s pomocou družstva?

Nemôže ho predať samostatne, ale v spolupráci s družstvom po schválení na členskej schôdzi. Družstvo však členovi nesmie brániť v predaji bytu či jeho podielu.

Ktorí developeri stavajú družstevné byty?

Tento rok rozbehla družstevné byty vo svojom projekte Nuppu developerská spoločnosť YIT Slovakia. Juraj Varga, investičný manažér YIT Slovakia, hovorí, že záujem o tento typ bývania naplnil ich očakávania. “Ukazuje sa, že hľadanie alternatív k štandardnému financovaniu bývania má zmysel, avšak nejde o významné zlepšenie dostupnosti bývania,” dodáva.

V pilotnom projekte, ktorý tento developer predstavil v apríli tohto roka, získal už desiatky členov družstva. Aj z toho dôvodu sa na jeseň rozhodol v družstevnom bývaní pokračovať aj v projekte Zwirn 3.

Kto kupuje družstevné byty a prečo?

V prípade ružinovského projektu Nuppu, bol podiel osôb starších ako 40 rokov viac ako 40 percent.

“Takmer polovica žiadateľov prejavila záujem o družstevný byt ako riešenie svojej vlastnej bytovej otázky, ďalšia časť ním chce vyriešiť bývanie pre rodičov alebo pre svoje deti,” dodáva Varga. Len tretina členov družstva plánuje byty ďalej prenajímať ako formu investície, formou následného podnájmu.

Keď byt podielnik bytového družstva nespláca, môže oň prísť?

Áno môže. Družstvo ho môže zažalovať a vymáhať od neho nezaplatené nájomné aj penále z omeškania. Vysťahovať neplatiaceho nájomníka z bytu je zložitý a zdĺhavý proces. Za neplatiča však musia platiť ostatní členovia družstva. Preto je vhodné si pred kúpou družstevného bytu zistiť aj to, či jeho majiteľ nie je neplatič a v akom stave je družstvo. Ak má veľa neplatičov, môže totiž skrachovať.

Za určitých podmienok, ktoré si určí družstvo v stanovách, môže byť členovi družstva vypovedaná nájomná zmluva a môže byť z družstva vylúčený. Vtedy príde aj o byt. Vylúčený člen družstva má nárok na takzvaný vyrovnávací podiel.Ten sa vypočíta z majetku družstva a je to zvyčajne výška jeho vkladu do družstva pri vstupe. Suma nájomného, ktoré družstvu platil mu vyplatená nebude, lebo byt užíval.

Ak družstvo skrachuje, čo sa stane s podielníkmi, prídu o byty?

Nie vždy. V prípade, že na bytové družstvo bol vyhlásený konkurz, tak byty síce sú zaradené do konkurznej podstaty avšak podľa podmienok zákona o konkurze je správca konkurznej podstaty povinný ponúknuť takýto družstevný byt jeho nájomcovi teda členovi bytového družstva. Ten by mal zaplatiť jeho zostatkovú (nesplatenú) cenu.

Ak pri krachu družstva podielnik nemá na odkup zostatku svojho podielu, príde o byt a dostane časť peňazí, ktoré už splatil späť?

Ak na byt nemá, môže si požičať od banky alebo od rodiny. Ak nezaplatí, byt pôjde do konkurzu, kde sa predá v dražbe. Člen družstva si potom môže žiadať o podiel z konkurznej podstaty.

Ako sa určí cena bytu? Bude trhová či sa stanovuje nejako inak ako zostatková hodnota podielu plus nejaká marža?

Cena bytu sa určí na základe trhových cien.
 
Foto: Shopify Partners, Burst.shopify.com