Je možné predať byt s hypotékou?

Autor: redakčne upravené
03.04.2023 (13:00)

Mnohé byty a domy sú zaťažené hypotékou. Pozreli sme sa na to, či je vôbec možné a ako treba postupovať, ak chcete predať nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech banky.

Predaj nehnuteľnosti a vyplatenie hypotéky - ako nato?

Najčastejšie v prípade predaja nehnuteľnosti človek aktuálnu hypotéku vypláca a ak si kupuje ďalšiu nehnuteľnosť, žiada o úplne novú hypotéku. Toto riešenie je najjednoduchšie a najrýchlejšie. To, že na predávanej nehnuteľnosti je ťarcha v prospech banky a akým spôsobom zanikne, musí byť uvedené aj v kúpnej zmluve. Zároveň musí predávajúci kupujúcemu garantovať, že hypotéku vyplatí, aby nehnuteľnosť ostala bez ťarchy pôvodného vlastníka.
 
BannerHC-banky.sk

V prvom rade treba ísť do banky a požiadať o súhlas s vyplatením hypotéky a vyčíslenie zostatku hypotéky. Ak si hypotéku na predávanú nehnuteľnosť berie aj kupujúci, súhlas so splatením a vyčíslenie predávajúci musí doložiť aj hypotekárnej banke kupujúceho.

Niekedy má predávajúci dosť vlastných zdrojov na vyplatenie svojej hypotéky a je možné ju vyplatiť už aj pred predajom. Hypotekárna banka kupujúceho v tomto prípade bude pri čerpaní čakať na výmaz záložného práva pôvodnej banky. Vo väčšine prípadov je však hypotéka predávajúceho vyplácaná z finančných zdrojov toho, kto nehnuteľnosť kupuje. Buď z jeho vlastných peňazí alebo z hypotéky nového budúceho vlastníka. Tento spôsob je z praktického hľadiska výhodnejší. Pri vyplácaní hypotéky predávajúceho novou hypotékou kupujúceho sa tento proces dá vyriešiť bez čakania na LV bez pôvodnej ťarchy.

Predaj nehnuteľnosti a kúpa nového bývania bez vyplatenia hypotéky

Niektorí ľudia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť s hypotékou si chcú kúpiť nové bývanie, pôvodné predať a zároveň si chcú ponechať pôvodnú hypotéku. Tento prípad môže nastať vtedy, ak majú problém dostať novú hypotéku, alebo nová hypotéka je výrazne drahšia ako pôvodná. Aj tento spôsob je možný, ale vyžaduje detailné plánovanie a súčinnosť všetkých strán a celý proces trvá trochu dlhšie. Vzhľadom k zložitosti tohto procesu je dobré poradiť sa s hypotekárnym špecialistom.

Prenos záložného práva pri predaji nehnuteľnosti na inú nehnuteľnosť

Ak predávate nehnuteľnosť s ťarchou banky, máte ešte ďalšiu možnosť, ak hypotéku nechcete vyplatiť. Záložné právo na existujúcej nehnuteľnosti môžete preniesť na inú nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, prípadne ju môže vlastniť aj niekto iný. O prenos ťarchy je nutné v banke požiadať, pričom budete musieť doložiť znalecký posudok na novozakladanú nehnuteľnosť a ak bude jej hodnota banke postačovať, dá vám súhlas, vypracuje nové záložné zmluvy, ktoré po podpise podáte na kataster a ťarcha bude prepísaná na inú nehnuteľnosť. Banka nedá návrh na výmaz záložného práva na pôvodne založenej nehnuteľnosti skôr, ako prebehne konanie a vznikne zápis záložného práva na novozaloženej nehnuteľnosti. V tomto prípade nebude stačiť len podanie záložných zmlúv na katastri k novej nehnuteľnosti a vyznačená plomba na liste vlastníctva.

O všetkom informujte banku

Vždy, keď predávate nehnuteľnosť, na ktorú máte hypotéku alebo ktorá je založená v prospech banky na účel hypotéky, je potrebné v banke požiadať o súhlas s vyplatením hypotéky a o vyčíslenie zostatku úveru. Ak hypotéka nebude vyplácaná, je potrebné požiadať o zmenu zabezpečenia. V každom prípade je nutné vždy komunikovať s bankou ako s prvou. Pretože práve banka je záložným veriteľom, takže vždy musí vedieť, čo sa s nehnuteľnosťou deje a aké majú jej vlastníci úmysly.

Poplatky súvisiace s predajom nehnuteľnosti a zmenou zabezpečenia

Ako všetky úkony navyše, aj vyplatenie hypotéky alebo prenos záložného práva vás bude niečo stáť. Na jednej strane pôjde o poplatky banke, na druhej strane to budú poplatky na katastri.

Predaj nehnuteľnosti a vyplatenie hypotéky

Ak predávate nehnuteľnosť a existujúcu hypotéku chcete vyplatiť, banke zaplatíte poplatok za predčasné splatenie hypotéky, ak nie ste práve na konci fixačného obdobia. Po vyplatení hypotéky banka pošle na kataster kvitanciu, čiže potvrdenie o vyplatení vášho záväzku, ktorý na základe tohto dokumentu záložné právo vymaže. Tento úkon na katastri nestojí nič.

Predaj nehnuteľnosti a prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť

V tomto prípade vám hypotéka ostane (nebudete ju vyplácať), preto poplatok za predčasné splatenie sa vás netýka. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur. Ďalším nákladom bude poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku na nehnuteľnosť, ktorú budete zakladať namiesto predávanej, ako aj poistné za poistenie novej nehnuteľnosti.

Ušetrite na poplatkoch pri novej hypotéke

Ak predávate nehnuteľnosť a budete kupovať novú, v niektorých bankách sa môžete poplatku za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky vyhnúť. A to buď v prípade, ak si novú hypotéku zoberiete v tej istej banke, alebo ak si kupujúci zoberie hypotéku tiež v banke, v ktorej ste ju predtým mali vy. Zľavu z tohto poplatku neposkytujú všetky banky.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: Farah, Burst.shopify.com