Hypotéky pre žiadateľov 40+. Počítajte s týmito obmedzeniami

Autor: Viera Schleifová, redakčne upravené
14.04.2023 (15:00)

Hypotéka po štyridsiatke? Žiaden problém. Už niekoľko rokov banky umožňujú klientom splácať hypotéku nie len tradične do ich 65. roku veku, ale aj do 70. či až do 75. roku veku dlžníka. Pripraviť sa treba na niekoľko obmedzení.

Na jednej strane dlhá doba splatnosti žiadateľom po 40. roku poskytuje možnosť splácať hypotéku s nižšou splátkou, čo dáva predpoklad aj vyššieho úveru, na druhej strane predstavuje riziko, že po odchode do dôchodku sa ocitnú v situácií, keď splácanie hypotéky bude pre nich veľkou záťažou.
   

Nové nariadenie NBS platné od 1.1.2023

Národná banka Slovenska (NBS) vydala opatrenie, podľa ktorého sú banky povinné zohľadniť fakt, že posledné roky budú mnohí dlžníci svoje úvery splácať už ako dôchodcovia s nižšími príjmami. Prostriedkom na ochranu splácania úverov dlžníkmi v dôchodkovom veku je postupné znižovanie koeficientu DTI pre tých, ktorí dosiahnu 40 rokov a viac v čase podania žiadosti.

Toto znižovanie sa ale nebude vzťahovať na všetkých štyridsiatnikov, čo vysvetlíme nižšie.

• Podpis úverovej zmluvy: na týchto 6 vecí si dajte pozor
• Splácanie hypotéky pri výpadku príjmov - takéto máte možnosti
• Drahé hypotéky oživili záujem o stavebné sporenie
• Spoludlžník na hypotéke: na toto sa pripravte
• Ktoré príjmy banka akceptuje pri žiadosti o hypotéku?
• Je možné predať byt s hypotékou?
• Špecifiká hypoték pre sprostredkovateľov, lekárov, notárov, či daňových poradcov
• Výhody a nevýhody hypotéky so splatnosťou 40 rokov

Znižovanie DTI za každý rok o hodnotu 0,25

V praxi to znamená, že žiadatelia o úver starší ako 40 rokov, dostanú maximálnu výšku nového úveru už nie 8-násobok ich čistého ročného príjmu, ale za každý rok nad 40 rokov ich veku táto hodnota 8 bude znížená o 0,25, pričom najnižšou hodnotu môže byť číslo 3. Hodnota DTI 3 bude uplatňovaná pre každého žiadateľa, ktorý bude mať v čase podania žiadosti 60 a viac rokov.

Na prvý pohľad táto zmena pre niektorých môže vyzerať hrozivo, ale nie každý žiadateľ ju pocíti v rovnakej miere. Žiaľ, aj v tomto prípade budú najviac znevýhodnení žiadatelia s nižšími príjmami.

Čo je DTI (Debt to Income = celková zadlženosť v pomere k príjmu)

Od roku 2018 platí, že dlžník nemôže mať pri poskytovaní nového úveru vrátane neho celkovú úverovú zaťaženosť viac ako 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. V tomto prípade teda platí uplatnenie koeficientu DTI 8. Napríklad dlžník s čistým príjmom 1.000 eur nemôže mať úvery za viac ako 96.000 eur vrátane povolených prečerpaní na účte a limitu na kreditných kartách.

Výpočet maximálnej výšky úveru pre žiadateľov nad 40 rokov

Maximálna výška úveru s uplatnením koeficientu DTI sa bude od januára 2023 počítať nasledovne: za každý rok veku žiadateľa nad 40 rokov sa odpočíta od hodnoty 8 číslo 0,25 a tak vznikne nová hodnota DTI, ktorá určí, o akú výšku nového úveru bude môcť žiadateľ o úver požiadať a zároveň stanoví aj jeho maximálne úverové zaťaženie.

Príklad 1: 45-ročný žiadateľ bez spoludlžníka s príjmom 2.000 eur bude môcť požiadať o hypotéku so splatnosťou 25 rokov, čiže do jeho 70. roku veku vo výške maximálne 162.000 eur. Znamená to, že jeho DTI bude 6,75, pretože ako 45-ročný bude mať o 5 x 0,25 znížené DTI z 8. (6,75 x 2.000 eur x 12 = 162.000 eur)

Príklad 2: Ak budú žiadateľmi manželia, každý s čistým príjmom 1.000 eur mesačne, pričom jeden má 45 rokov a druhý 50 rokov, každý z nich bude mať svoj maximálny znížený koeficient DTI a na základe nich vypočítané maximálne výšky úverov, z ktorých sa vypočíta vážený priemer, pričom váhami sú individuálne príjmy každého dlžníka. 45-ročný žiadateľ bude mať DTI 6,75, čiže bude môcť dostať najviac 81.000 eur, jeho 50-ročný spoludlžník bude môcť dostať najviac 5,5-násobok svojho čistého ročného príjmu, čiže 5,5 x 1.000 eur x 12 = 66.000 eur. Títo manželia tak budú môcť dostať hypotéku so splatnosťou 20 rokov maximálne 147.000 eur. V prípade rozdielnych príjmov sa maximálna výška úveru bude počítať zložitejším spôsobom.

Pozn. Kvôli prehľadnosti v modelových príkladoch neberieme do úvahy ďalšie obmedzujúce kritéria akými sú finančný vankúš, či stress test.

Na koho sa znížené DTI nebude vzťahovať

Znížené DTI pre žiadateľov vo veku nad 40 rokov sa nebude uplatňovať v každom prípade. Banky budú maximálnu výšku hypotéky a krátené DTI aplikovať len pre úvery so splatnosťou viac ako do 65. roku veku žiadateľov a na nové úvery. Tzn. že ak 45-ročný klient bude žiadať o hypotéku so splatnosťou 20 rokov, čiže do jeho 65. roku veku, DTI mu znížené nebude. Toto sa bude o hodnotu 0,25 za každý rok po štyridsiatke znižovať len v prípade dlhšej splatnosti, napríklad do 70. roku veku. DTI banky nebudú žiadateľom znižovať ani pri refinančných úveroch.

Čísla v uvedených príkladoch sú orientačné a v čase zverejnenia môžu byť odlišné, nakoľko úrokové sadzby sa rýchlo menia a zvyšujú.
 


Tweet