Nesplatená hypotéka je pre dôchodcu záťaž a pre banku riziko. O reverzné hypotéky však nie je záujem

Autor: redakcia
23.05.2022 (12:00)

Predať banke byt pred penziou za doživotnú rentu nie je na Slovensku zatiaľ možné. Reverzné hypotéky finančné domy zatiaľ neponúkajú.

Národná banka Slovenska (NBS) si vo svojom najnovšom komentári k vývoju slovenskej ekonomike všíma aj jeden aktuálny trend v bankovom sektore. Pri hypotékach stúpa podiel úverov s dlhou splatnosťou, ktorá končí aj po dosiahnutí dôchodkového veku či až do veku 70 rokov. Rast podielu hypoték, ktoré sa splácajú do dôchodku alebo aj po ňom rastie najmä u ľudí od 40 do 50 rokov. „Tento trend presúva splácanie časti dlhov na dôchodok a zvyšuje riziko finančných ťažkostí spojených s poklesom príjmu na dôchodku,“ píšu analytici NBS.

Niektorí klienti s 30-ročnou hypotékou si neuvedomujú, že v penzii im môže klesnúť výrazne príjem, ale splátka úveru sa im nezníži. Ak chodíte do práce a máte príjem 1500 eur, splátka vo výške 500 eur je znesiteľná, ale pri 700 eurovom dôchodku je to vysoká suma.

Obmedzenia do penzie iba niekde

Toto riziko si uvedomujú aj banky. Preto väčšina obmedzuje poskytovanie hypoték na 30 rokov a do dovŕšenia dôchodkového veku 65 rokov.

„Úvery pri splatnosti nad 65 rokov klienta schvaľujeme v obmedzenej miere, pričom dôsledne posudzujeme dôvody posunu splatnosti nad uvedenú hranicu,“ informuje Simona Miklošovičová, hovorkyňa Tatra banky. Podobný prístup má aj Slovenská sporiteľňa. Hypotéky síce umožňuje splácať aj v dôchodkovom veku, ale neeviduje, že by sa v porovnaní s minulosťou zvyšoval podiel klientov, ktorým by splatnosť úveru presahovala túto hranicu. „Platí, že v takýchto prípadoch zohľadňujeme pokles príjmu a dostupná suma úveru sa znižuje,“ vysvetľuje Michal Kopecký, PR špecialista Slovenskej sporiteľne. Sporiteľňa poskytuje hypotéky najviac na 30 rokov a žiadateľ by nemal presiahnuť vek 65 rokov pri splatení.

Niektoré banky však ponúkajú hypotéky s dlhšou splatnosťou (40 rokov) a s limitom veku až do 70 rokov ako napríklad mBank. Táto banka takého dlhé splatnosti hypotéky nevníma ako riziko. „Máme to ošetrené internými rizikovými obmedzeniami,“ vysvetľuje Soňa Holíková, produktová manažérka mBank.

VÚB predlžovala v predošlých rokoch maximálny vek klientov pri poskytovaní hypoték. Dnes už dokáže požičať žiadateľovi hypotéku až do 72 rokov. „Čím je klient starší v čase podania žiadosti, tým sa maximálna veková hranica znižuje. Optimálne je maximálny vek v čase splatenia hypotéky do 68 rokov,“ dodáva Dominik Miša, hovorca VÚB.

"Naťahovanie" hypoték na maximálnu možnú mieru je však rizikové nielen pre banky, ale aj pre dlžníka. Ak by totiž mal klient v budúcnosti problém hypotéku splácať, nemohol by už využiť možnosť predlžiť si splatnosť a znížiť si tým výšku mesačnej splátky. Preto si banky zvyčajne nechávajú časovú rezervu, aby v prípade problémov mohli klientovi ponúknuť možnosť predlžiť si splatnosť hypotéky.

Ako funguje reverzná (spätná) hypotéka

Kto by sa na dôchodku ocitol v probléme so splácaním úveru či iných výdavkov, mohol by využiť aj menej známu reverznú hypotéku. Táto hypotéka funguje tak, že majiteľ predá banke svoju nehnuteľnosť a tá sa zaviaže vyplácať mu pravidelne rentu alebo mu vyplatí peniaze naraz. Výhodou je, že banka mu dovolí v dome či byte bývať aj naďalej na istý čas alebo až do smrti. V podstate banka spláca byt jeho majiteľovi, čo je obrátený vzťah oproti bežnej hypotéke, kde majiteľ nehnuteľnosti spláca úver banke.

Podmienky sú pri týchto hypotékach veľmi individuálne a závisia napríklad od zdravotného stavu alebo veku žiadateľa. Podmienkou je minimálny vek seniora, napríklad 55 rokov a osobné vlastníctvo nehnuteľnosti. Splatenie je zabezpečené až na konci reverzného hypotekárneho vzťahu z predaja nehnuteľnosti po smrti vlastníka.

Výhoda pre dôchodcu je v tom, že počas doby trvania reverznej hypotéky sa zbaví povinnosti splácať úver. Navyše, senior zostáva vlastníkom nehnuteľnosti, takže ho banka nemôže z bytu vysťahovať. Platí si stále náklady na energie a bytový fond. Nehnuteľnosť prejde na banku až po ukončení zmluvy.

Tieto úvery sú populárne najmä vo Veľkej Británií a USA. Dôchodca takto môže na sklonku života vyrovnať svoje dlhy a získa aj peniaze na dôstojný život na penzii. Môže si tak užiť starobu viac ako by sa trápil s vysokými splátkami hypotéky. Niektorí odborníci túto hypotéku stotožňujú so 4. dôchodkovým pilierom, i keď to nie je sporivý produkt.

Nevýhody skorého predaja

Medzi negatíva reverznej hypotéky patrí to, že banka nezaplatí za nehnuteľnosť celú kúpnu cenu, ale iba časť z jej hodnoty (50 až 60%). Ak jej cena v budúcnosti stúpne, banka na tom získa a majiteľ stratí. S touto hypotékou sú spojené aj poplatky. Ide najmä o povinné poistenie nehnuteľnosti, poplatok za znalecký posudok, notárske a katastrálne poplatky a provízia realitnej kancelárie.

Nevýhoda spätnej hypotéky je aj v tom, že dedičia majiteľa bytu po jeho smrti byt nedostanú. Nehnuteľnosť bude vyňatá z dedičského konania. Na druhej strane nezdedia ani jeho dlhy.

Chýba ponuka aj záujem

Na Slovensku o tento typ hypoték nie je zatiaľ veľký záujem. Jednak preto, že banky ho neponúkajú, ale aj pre konzervatívne zmýšľanie ľudí. Starí ľudia radšej dom predajú za jeho trhovú cenu a odchádzajú stráviť roky staroby buď k deťom alebo do domova dôchodcov, ako by si mali peniaze z neho užiť. Potvrdzujú to aj skúsenosti bánk: „Slováci chcú vlastniť nehnutelnosť, preto neevidujeme dopyt po týchto úveroch,“ dodáva D. Miša.

Na Slovensku sa už začala pripravovať legislatíva, ktorá by poskytovanie spätných hypoték umožnila, práce sa však zastavili. Ministerstvo financií argumentuje tým, že to nie je systémové riešenie pre dôchodcov.

Banky sa preto do ich poskytovania nehrnú. „V blízkej dobe neuvažujeme o rozšírení ponuky hypoték o reverznú hypotéku,“ dodáva S.Miklošovičová z Tatra banky.
 
Foto: Nicole De Khors, Burst.shopify.com