Extravilán a intravilán má zásadný vplyv na hypotéku

Autor: redakčne upravené
14.01.2025 (15:00)

Je dobré poznať čo znamená extravilán a intravilán, hlavne ak sa chystáte kupovať nehnuteľnosť na hypotéku. Čo teda tieto pojmy znamenajú?

Intravilán

Je to centrálna časť katastrálneho územia obce, vyznačuje sa zastavanými a stavebnými pozemkami vrátane ciest, plôch zelene, technickej a občianskej vybavenosti. Od extravilánu ho delí vonkajší obvod zastavaných oblastí a im priliehajúcich plôch.

Pojem intravilán vznikol v Uhorsku už v 13. storočí, keď vznikali nové osady. „Zemepán“ vtedy raz a navždy určil stavebnú plochu celej obce prídelom určeného počtu domových jednotiek. Neskôr, keď počet obyvateľov obce narastal, územie intravilánu sa rozšírilo pridaním parciel z extravilánu. Vždy to však podliehalo rozhodnutiu zemepána.

Extravilán

Extravilán označuje nezastavanú časť katastrálneho územia obce, pričom jeho vonkajšou hranicou býva katastrálna hranica danej obce. Patria k nemu polia, lúky, pasienky, lesy, vodné plochy, komunikácie a ostatná pôda. Jeho súčasťou sú aj menšie osady, osamelé sídla, samoty, ale aj priemyselné a hospodárske budovy, napr. stodoly, mlyny, ap., ktoré nie sú územne spojené s intravilánom.

Hypotéka a umiestnenie nehnuteľnosti v rámci katastra

Niekedy sa stáva, že klient chce založiť k hypotéke nehnuteľnosť, ktorá nie je štandardná. Zvyčajne ide o pozemok, dom alebo chalupu. V týchto prípadoch je dôležité, kde sa nehnuteľnosť nachádza – či v intraviláne obce alebo jej extraviláne. Lokalita financovanej alebo zakladanej nehnuteľnosti je totiž pre banku veľmi významným faktorom, ktorý ovplyvňuje možnosť poskytnutia úveru a jeho parametre, či už maximálne LTV alebo výšku úroku.

Hypotéka na pozemok len v intraviláne

Banky sú pri zakladaní a financovaní pozemkov opatrné a preto majú pre tieto prípady nastavené aj špecifické požiadavky. V rámci úverov na bývanie sa musí predmetný pozemok nachádzať v intraviláne obce a zároveň musí mať charakteristiku stavebného pozemku. Ak nie je na liste vlastníctva označený ako stavebný pozemok, musí byť obcou vydaná územno-plánovacia informácia, ktorá zaručí, že v danej lokalite bude možné stavať rodinné domy. Lebo ak sa napr. jedná o pozemok označený ako orná pôda a nie je súčasťou územného plánovania výstavby, stavebný úrad nebude vedieť k nemu vydať stavebné povolenie a taký pozemok banka nebude akceptovať. Dôležitou súčasťou pozemku je existencia inžinierskych sietí a zabezpečený bezproblémový prístup k nemu.

Hypotéka na výstavbu domu

Pri riešení hypotéky na výstavbu domu, je jedným z kľúčových faktorov lokalita pozemku, na ktorom klient plánuje stavať. Pri kúpe pozemku v extraviláne sa informujte na príslušnom stavebnom (obecnom či mestskom) úrade  či vám vie obec vystaviť UPI (územnú plánovaciu informáciu) na stavbu rodinného domu. Ak áno, je možnosť financovania cez banku. Ak ho nevystaví, banka má s financovaním takejto výstavby problém. Táto informácia je veľmi dôležitá aj vtedy, keď na hypotéke založíte inú nehnuteľnosť a po dostavaní a kolaudácii novostavby budete chcieť záložné právo preniesť na ňu. Na vhodnosť lokality treba myslieť hneď pri plánovaní výstavby.

Úver na kúpu rekreačnej nehnuteľnosti

Opatrným treba byť aj v prípade kúpy alebo založenia rekreačnej nehnuteľnosti. Existuje niekoľko druhov nehnuteľností, ktoré ľudia využívajú na rekreáciu alebo na iný účel ako trvalé bývanie. Sú to chaty, chalupy, záhradné domy apod. Niektoré z nich sú umiestnené v intraviláne, ale často sú takéto domy v záhradkárskych osadách, na samotách alebo rekreačných oblastiach, čiže môžu byť súčasťou extravilánu obce. Ak chcete kúpiť, postaviť alebo založiť banke takýto typ nehnuteľnosti, môžete mať s tým problém.

Sú aj prípady, kedy si klient chce kúpiť chalupu mimo mesta a v liste vlastníctva je zapísaná ako rodinný dom. Toto je ideálny prípad, kedy nie je problém financovať takéto víkendové bývanie aj formou hypotéky.

Špecifiká výstavby a kúpy chaty alebo záhradného domu

Zložitejšia je aj kúpa alebo výstavba domčeku mimo intravilánu obce. Keďže sa vtedy vyslovene jedná o nehnuteľnosť, ktorá prvotne nie je určená na celoročné bývanie, čiže sa nejedená o rodinný dom v zmysle stavebného zákona, banky môžu poskytnúť na takýto typ nehnuteľnosti úver so splatnosťou najviac 8 rokov.

Výnimkou môžu byť také nehnuteľnosti, ktoré disponujú kompletnými inžinierskymi sieťami a obec vydá potvrdenie, že aj takáto nehnuteľnosť má plné predpoklady celoročného užívania. V takom prípade niektoré banky vedia financovať kúpu či výstavbu tohto typu domu so splatnosťou aj 30 rokov, vždy je schvaľovanie takýchto úverov individuálne. V týchto prípadoch je najjednoduchšie riešenie založiť v prospech banky inú nehnuteľnosť určenú na bývanie, čiže byt alebo rodinný dom v obci. Vždy ale treba dbať na to, aby bola financovaná nehnuteľnosť právne v poriadku.

Odporúčanie

Pri plánovaní bývania alebo rekreácie v neobvyklých lokalitách je dobré vopred sa poradiť s odborníkmi. Na jednej strane vám pomôžu nájsť ideálne spôsoby financovania, alebo v zložitejších prípadoch vás upozornia na fakty, o ktorých možno ani netušíte. Tieto informácie vám ušetria peniaze, čas i zbytočné problémy.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: redakcia